长租公寓已成鸡肋.docVIP

长租公寓已成鸡肋 　　经过短暂的热炒，拿楼价格水涨船高，长租公寓已慢慢成为鸡肋。可是，有一家公寓，从收购+装修不超过1.6亿元，短短3年，资产名义价值已经达到了5亿多元，增值竟然达到了3倍以上！公寓还有没有的做？这家公寓到底是如何做到品牌定价高出周边30%的？ 　　一、运营者对长租公寓的理解不透彻 　　开发商是一个土豪行业，但开发商赚的钱比较少，因为钱都被房东们赚走了。去年开始，开发商面临转型，包括万科也提出了一个最经典的“八爪鱼”计划。越来越多的开发商杀入长租公寓。 　　1.长租公寓的市场很大，但缺乏匹配的产品 　　长租公寓的市场非常大。根据链家研究院的统计，2015年我国租赁市场成交总额已经超过1万亿元，租金人口接近1.6亿。预计到2025年租金成交总额将达到3万亿元，租赁人口达到2.3亿；2030年租金成交总额有望达到4.6万亿元，租赁人口达到2.7亿。 　　不少人就是把房子改造出租，这是不行的，必须重新建立一个新的设计模型。进入一个产业一定要明白消费者需要什么，这是企业未来转型的重要基础。长租公寓就是要为消费者画像，如果不做精细的工作，做出的产品只是一个产品，难以获得更多的增量和定价权。做品牌做存量更重要的是定价权，香格里拉酒店、威斯卡尔酒店和完好的五星级酒店软件硬件全都一样，唯一的区别在于不同的品牌定价权不一样。 　　2.二房东听起来很美好，但不是轻资产模式 　　二房东模式不是轻资产。因为要给租金，还要进行装修，投资非常大。如果一栋楼是200个房间，做成公寓装修的成本总投资大概是1500万元，加上给房东的押金和定金，每个项目在半年内流出的资金大概是2000万元。再加上营运成本和税金，比较理想的状态下，要5-7年才能收回成本！ 　　其实，二房东模式就是中国连锁经济型宾馆的模式，过去大房东不会叠加，拿一??好房子，房东说可以就行了，但现在很多人找他谈，整形医院、美容中心给的价格都比较高，使其已经成为很重的资产。 　　北上广深的酒店是2.5元/天，公寓3元/天，联合办公是4-5元/天，专业体检牙科医院、整形医院是7-8元/天，月子中心可以达到9-10元/天。如果你是房东的话你给谁？70%是这个行业现在平均的拿房成本，很多著名公寓拿楼的成本已经超过80%。这样做的结果就是恶性循环！ 　　二、长租公寓多存在自身缺陷 　　没有二房东的红利之后如何盈利？现在，不少开发商的楼卖不掉，但做公寓运营管理的拿不到楼，开发商是不是可以拿卖不掉的楼做公寓？万科等开发商就是这么干的。 　　当时万科做白领公寓的想法是对的，但是卖不掉的房子一定是有问题的，要么是市场不好，要么是太远了，要么是太贵了！新派曾经和保利谈过一次，保利愿意拿出全国的物业跟新派合作。保利的房子特别好，可是他们的房子要么很贵，白领根本租不起；要么就很远，不方便白领上下班。 　　因此，开发商真正卖不掉的库存并不适合做经营，适合经营的都在铁路旁边、高铁旁边，或者在市中心。开发商进入运营的时候一定要弄明白，做公寓不是物业管理。 　　三、金融、品牌、资本、产品是做好长租公寓的前提 　　要把长租公寓做起来一定要做成一个品牌――包括品牌价值、影响力和增值能力。轻资产的决胜基因有三个：金融基因、产品基因和技术基因。 　　1.品牌是重资产模式，但做好之后受益无穷 　　二房东其实是一个差价模式，就像以前看到这个东西便宜就拿到另外一个地方卖掉，但是现在差价模式已经不行了，迅速进入一个新的模式，叫做品牌细分的溢价模式。香格里拉就是比周边的汉庭、如家贵1000元。 　　五星级酒店就是品牌化经营，不用投任何钱，但是能带来客人并赚钱。包括星巴克和酒店品牌，他们不用出任何的装修费，只是告诉房东我能帮你赚多少钱并且旱涝保收。 　　但品牌真的是需要工匠精神的，可能需要100年的时间，所以做牌子是最需要钱的，所谓的品牌积累其实是很重的资产。 　　2.通过金融工具和资本运作，将重资产变轻 　　持有资产是很重的，但通过REITs上市和特殊结构政策，将资产份额散发出去，持有者的资金就得到了套现，租金还是免税的，就变轻了，持有者只要做好运营管理就行。 　　美国REITs的投资范围很广，写字楼、独立商店、购物中心、商场、工业厂房等，几乎全部涵盖，其中，工业REITs占到百分之14%，购物中心占15%，Office占12%。沃尔玛是按照私募REITs建立的公司，旗下包括沃尔玛零售、沃尔玛不动产、沃尔玛信托，沃尔玛不动产专门为沃尔玛建商场、买商场，建了之后由沃尔玛零售付租金。万豪酒店是世界上最大的REITs。麦当劳是REITs，其规定所有的房子它建。哪天如果全世界的麦当劳都关掉，它的房地产都可以开成一个巨大的公司。美国公寓REITs曾达到年化40%左右，因为很多美国人没房子了就租