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项目质量管理理论对房地产开发的启示 近15年来，随着我国城市化进程不断加快，房地产项目大量涌现， 房地产行业在屮国宏观经济屮扮演的角色越来越重耍，深刻影响着人们的 生活。由于房地产项目的资金密集性、劳动密集性、投资行为不可逆转性 等特征，一旦发生质量问题，将会造成社会资源人量浪费、造成房地产投 资者遭受巨大损失、严重影响人们的生活、生命和财产安全。 因此，项目质量是房地产开发项目的生命线，在房地产开发过程中推 行项冃质量管理，成为现代房地产企业提升开发水平、提高A部管控能力、 提高项目/贞量的关键。 本文从我国建筑质量存在问题、房地产项目开发存在问题入手，分析 了项目质量管理理论对房地产开发的借鉴意义，对房地产开发过程中的项 目质量管理，冇积极的指导意义。 关键词:项0质量管理理论；房地产开发；启示 一、我国建筑物质量存在的问题和原因 2010年4月6日，英文《中国日报》报道：中国每年消耗了全球一半 的钢铁和水泥用于建筑业，产生巨大的建筑废物，同时中国的建筑工程质 量参差不齐,建筑券命低,己成为通病。目前中国的房屋平均寿命仅有30年， 不及英国的1/4，不及美国的1/2，我国住房质量水平令人担忧！ 中国建筑质量问题突出的原因： 1、由于目前建筑质量监控和责任追究机制的不完善，人为因素成为 我国房屋券命过短的主要原因。 2、城市规划不合理，使房屋在有效寿命期内因为城市规划原因而被 拆迁。 3、地方政府片面追求政绩，大干快上形象工程，政绩工程，对老旧 建筑大量拆迁，使得建筑寿命人为缩短。 典型案例： 2009年6月27日，上海市莲花河畔小区一幢在建13层楼房整体倒塌。 事后査明主要原因是楼房北侧堆土过高（最高处达10米左右），紧临大 楼南侧的地下车库基坑开挖深度达4.6米，两侧压力差使土体产生水平位 移，过大的水平力超过了桩基的抗侧能力，导致房屋倾倒。2012年，昆 明鑫都韵城项目“廋钢筋”事件，引起媒体广泛关注和购房者强烈谴责， 对项目造成了安全隐患。 2012年，由于城中村改造项目地基施工，导致昆明白马小区近10栋 建筑200住户出现地基下沉、房屋开裂、漏雨等状况，住户多次找开发商、 街道办协商也得不到解决。 二、当前房地产开发过程中存在的质量问题 尽管近年来房地产发展十分迅猛，项目管理水平也得到很大提高，但 在目前的房地产开发过程中，依然存在各种问题，项目质量管理的问题依 然突出。 1、普遍重视施工阶段质量管理，忽略项冃开发前期策划、设计阶段、 营销策划等阶段的质量管理 若是施工单位，重视项目施工质量管理自然是无可厚非，但作为投资 方，关注点就不仅仅着眼于施工阶段的质量问题。可行性研究、项目定位、 产品策划、规划设计、营销策划、销售实施、物业服务等环节，同样是项 目开发质量管理的关键，关系到项目投资风险、投资效益、企业品牌建设 和企业可持续发展。 1 2、 规划、设计不合理。 在市场竞争日趋激烈、客户需求多元而快速变化的今天，平庸的项目 设计，己经很难获得市场的认可。规划、设计质量管理优劣，很大程度上 决定了工程项目实施的成本和效率。在规划、设计阶段的项目质量管理不 到位，设计优化不足等问题时常可见。如：太阳能设施设计不合理、空调 机位设计缺失或预留空调板尺寸不足、消防管道外露大堂、井口设置考虑 不周，部分出现在人行小道路中央等设计缺陷。 另一方銜，部分开发商过度压缩规划设计费用，影响设计人员精心设 计的积极性，严重影响了开发项目的产品质量。 3、 施工环节，事前质量控制意识不足，陷入事后质量控制的局面。 在工程建设中，事前控制意识不足，在施工完毕后才发现问题，做事 后补救。例如：土建施工单位与园林绿化施工单位交接、配合不畅，导致 工期延后。竣工验收后，忽视对成品的保护意识。例如：铝合金门窗分包 单位完成安装后，没有与后序施工单位进行工序交接。导致后序施工使铝 合金门窗滑道破坏，门框撞伤；导致责任无法分清，维修主体抵触情绪严 重，造成管理难度和协调成本的增加。 4、营销策划阶段，质量管理标准不完善，评价标准体系不健全。 长期以来，营销策划被视为艺术与技术的结合，知识、经验、悟性、 灵感等个人特质占主导地位，难以形成标准化。因此大多数房地产项冃的 营销工作被称为“精英营销”，这种模式给企业带来一个棘手问题：当企 业未找到、或没有培养出营销精英时，只有通过那些普通营销人员“花 钱买教训”、“交学费”来获得提高，代价和风险巨大。 怎样让平凡的人做出不平凡的业绩？优秀企业更重视企业的整体营 销能力而不是个人能力。最简单易行且有效的方法就是营销标准化。 也许有人说房地产营销难以标准化，不同的操盘者，对项目的理解不 同，操盘手法、效果都会不一样。但房地产营销还是有其规律可循的，有 共性的“标准动作”、“规定动作”，也有体现操盘者个人