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中梁运营之道 2018年2月6日 目录 1 2 3 运营思考 我们需要运营吗？ 运营思考 什么是运营管理？运营管理管什么？你认为行业标杆的运营管理有何特点？你心目中理想的运营管理怎么做？ 运营管理发展阶段 单项目管理 时间，发展阶段 管理层级 多项目粗放式 运营管理 区域化、专业化运营管理 以运营筹划支撑发展战略 计划督办 多项目协调 以经营分析实现项目规划 在战略框架下支撑投、融资 计划管理型 管理型运营体系 专业型运营体系 计划管理 计划管理 关键决策管理 流程管理 阶段成果管理 信息与知识管理 项目投资决策及利润管控 项目成果管理 进度计划管理 运营决策管理 过程管理 资金、预算管理（现金流管控） 运营管理本质 ——从本质上讲，运营管理就是在一定资源条件下，为达成公司目标而采取的各种管理手段，为公司的增长服务。 设定项目基准开发、经营目标 运 营 管 理 管理范畴 管理措施 管理目标 项目投资决策及利润管控 参与投资决策，实施全过程项目收益跟踪 科学决策，降低投资风险；项目收益控制 项目成果管理 项目各阶段的成果管理+项目后评估成果 降低运营风险，提升项目质量 进度计划管理 项目计划、管理计划的管理协调 提升项目运营效率 运营决策管理 会议管理（项目例会、评审会、运营例会等） 提高决策效率 过程管理 目标成本、动态成本的过程跟踪、过程分析及复盘研判 成本目标的动态即时控制 资金、预算管理（现金流管控） 预算的编制及滚动控制 防范资金风险，提高资金使用效率 实现预定项目基准开发、经营目标 运营根本 一切为了增长服务！ 销售净利率 资产周转率 权益乘数 X X ROE = 盈利 能力 经营 效率 财务 杠杆 经营视角 价值实现路径 运营最终目标 运营最终目标 经营视角 经营参谋 业务裁判 战略推进器 规模发动机 利润监控者 区域董事长 的摇篮 A 产业+增长+布局+资源+策略 战略推进器 运营最终目标 | 战略推进器 将目标/进行分解，过程进行监控 最终对比分析使目标达成，使目标增长 推导明年的战略目标是否能实现、投资是否有缺口 围绕公司战略 战略如何实现？ 运营最终目标 | 规模发动机 B 规模发动机 资金流+资源流+信息流 投-储-产-销-存-转 规模是很重要的，要迅速扩张 “产-供-销”货值资源盘点 高周转保障拿地后规模快速实现 围绕经营目标 规模如何实现？ 运营最终目标 | 利润监控者 C 利润监控者 关注利润率、IRR、年自有资金投资回报率 关注不同业态的利润、均底价和可售单方成本 围绕项目目标 利润+资金+品牌 土地-市场-客户-产品-供应链 有多少利润清楚吗？ 运营最终目标 | 经营视角、经营参谋、业务裁判 D 经营视角、经营参谋、业务裁判 立足经营视角，不仅要按节点推进把工作完成，还要保证经营指标实现及增长 聚焦项目指标，统一价值评判标准、协调交圈，项目快速决策、任务分判 案例：要把涂料换成面砖，换还是不换？ 运营最终目标 | 区域董事长摇篮 E 区域董事长摇篮 在项目运营过程中，站在经营者角度，保证经营指标实现 提升全局意识和战略思维，提升多维度经营管理能力 要晋升当区域董，要提升哪些意识和能力？ 运营组织定位及重要职能 集团 区域集团 /区域 项目 组织定位 重要职能 “经营参谋” “业务裁判” 区董的左右手 承上启下 事业部总经理是运营第一负责人 “经营参谋” “业务裁判” 经营指标管理 货值资源管理 计划与高周转 决策会议管理 内控体系管理 信息化管理 运营重要职能 | 经营指标管理 经营指标管理 经营指标体系 总部指标 子体系 项目指标子体系 区域指标子体系 经营指标下达 经营指标年初确定分解 年中经营指标调整分解 经营指标跟踪分析 周经营风险预警通报 月经营分析会质询决策 重大事件即时通报 半年/年度回顾复盘 运营重要职能 | 货值资源管理 货值资源管理 货值基础数据 货值盘点 价格数据管理 预售证数据管理 可售面积数据管理 货值状态管理 各业态工期标准 各业态推盘标准 土储货值管理 开工货值管理 货值损益管理 可售货值管理 结转货值管理 库存库龄管理 货值业态分布管理 货值节点数据管理 各业态去化转签标准 各业态结转标准 货值损益管控规则 货值损益跟踪 运营重要职能 | 计划与高周转 计划与高周转 计划管控 对标提速 高周转推进 组织计划节点制定及调整 一级节点监控及预警 项目开发进度巡检 组织进行节点考核 组织进行计划后评估 行业标杆对标分析 内部对标 项目提速盘点 组织实施高周转 高周转实施后评估 运营重要职能 | 决策会议管理 决策会议管理 会议体系管理 会议过程管理 专项会组织 战略决策会议子体系 项目决策会议子体系 经营决策会议子体系 会前管理