山东高密北方鞋业物流城项目全程定位营销报告幻灯片资料.pptx

深圳中塔地产顾问有限公司 2010.12.29;CONTENTS;;高密的象征、标志——凤城泽瑞;;这是一个正在创造现在和未来的宜居、宜商、和谐之城！;;;高密市为山东半岛城市群主要组成之一，属于青岛一小时经济圈第一辐射范畴，地段位置十分优越，可以称得上地理位段得天独厚！;2;高密凤凰公园;4;本案所在;6;;;;;国务院2011年1月26日推出新“国八条” ;; 中国人民银行宣布，自2011年02月09日起上调金融机构人民币存贷款基准利率，一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点。这是中国人民银行今年首次加息，也是2010年以来第三次上调利率。央行曾于去年10月份和12月份两次上调利率。 活期利息两年多来首次上调 经过此次加息后，一年期存款利率为3%，一年期贷款利率为6.06%，其他各档次存贷款基准利率均相应调整。值得注意的是，此次利率调整方案中，活期利息从0.36%上调至0.4%，虽然仅仅上调0.04个百分点，但这是2008年11月以来活期利率首次上调。 目前银行存款中有约一半是活期存款，活期利息迟迟不上调加息对资金的吸引力也打折扣，不利于发挥加息的作用。而活期利率的上调在一定程度上也起到了稳定储户心态、缓解社会通胀预期的作用。上调存款准备金率、加息、贷款利率优惠取消及房产税等叠加政策对市场的影响将逐渐由量变到质变。楼市的调控压力前所未有，而本次选择在春节长假以后的第一个工作日前加息，对市场的影响更大，购房者的观望情绪将逐渐明显。;1月27日，上海、重庆的房产税试点细则浮出水面，并从28日起向个人房产开征。一时间，房产税成为街头巷尾热议的话题。从目前上海和重庆房产税的征收办法来看，征收房产税的主要目的是抑制外来置业需求和投资需求，增加投资者的拥有成本，保护刚性需求者的利益，达到调节税收和调节收入分配的作用。 而潍坊及高密目前的市场还是以刚性需求为主，征收房产税的可能性不大。从目前的情况来看，房产税的征收对象主要是炒房者，对抑制房价过快增长有积极的作用，或许能够遏制投机行为，一定程度上让房价健康回落，给购房者带来实惠。;2010年一线城市成交量普遍“腰斩”，企业加速转型求发展 CRIC必威体育精装版的统计数据显示，2010年一线城市商品住宅成交量普遍大幅下跌，其中沪深跌幅近一半，北京跌幅超过四成，广州成交量下跌相对较小，同比下跌了15.94%。与成交量的普遍“腰斩”不同，一线城市商品住宅成交均价不仅没有下跌，反而大幅上涨。其中北京、上海涨幅领先，同比上涨超过了四成，深圳成交均价上涨了33.14%，广州均价涨幅最小，同比上涨了近两成。 　 尽管2010年一线城市成交量几近腰斩，但是在价格大幅上涨的拉动下，多数企业业绩仍然保持了增长。然而随着楼市调控的不断加码，2011年一线城市房价还能保持这种高速增长吗？企业业绩的增长还能继续保持吗？这些问题都是企业需要未雨绸缪的。 　 从传统上看，一线城市市场对大型开发企业的发展有着重要意义，在一线城市进行开发，不仅意味着能够获取最大的土地溢价，获取最高的利润，而且能够极大的提升企业的品牌形象和影响力，因此，多数企业存在看好一线市场的偏好。然而必威体育精装版的数据却已经表明，一线城市的住宅市场正在萎缩，这意味着原来以一线城市为主要市场的开发企业将不得不调整战略以适应形势的发展。从目前标杆企业的动向来看，向商业地产转型和向三线甚至是四线城市转移将会是企业未来的主要发展方向。 ;第一、模式转变，向商业地产转型。 　　一些传统的住宅开发企业正在大力向商业地产转型，其中包括绿城、绿地、远洋、碧桂园等一批企业。主要原因是重点城市规模发展过快，城市原有基础设施承受了过多的人口压力，控制城市总体规模纷纷列入城市的未来五年规划当中，在这些城市，未来可供开发的土地资源非常稀缺，而地方政府对土地的利用效率要求也不再像之前那样仅仅满足于住宅开发，而更加青睐于商业开发，从城市管理者的角度看，发展商业地产是必然选择。 　　而从企业的角度来看，传统的住宅开发模式已经陷入“拿地-赚钱-再拿地-再赚钱”的循环当中，土地既是企业盈利和发展的根本，又是企业最大的风险所在，到了最后，企业要么只剩下钱，要么只剩下地，从长远来看，传统住宅开发模式无法实现企业永续经营的目标。向商业地产开发转型，由原来的一次性赚取价差转变为持有和持续性收租，既是企业拿地的客观需要，又是开发企业实现价值和永续经营的必然选择。 ;第二、空间转变，向三四线城市转移。 　　当面临一线城市和部分二线重点市场市场萎缩的时候，另一些企业选择了保持原有的住宅开发模式，但将市场重心由一二线城市向三四线城市转移。这些企业以万科和恒大为典型，为此万科除了大力拓展二三线城市外，还积极的向经济发达的县级城市拓展。而恒大则直接将拓展广泛延伸至中西部的地级城市，通