《模拟拆迁》.docVIP

论房屋征收与模拟搬迁的结合 ?一、模拟搬迁的概念、特点、价值??? (一)模拟搬迁的概念??? 模拟搬迁是指改造业主根据城市规划和相关法律法规等有关规定，就城市房屋搬迁补偿安置事宜与房屋所有权人协商并签订模拟搬迁协议的活动。其核心特征是：群众自愿申请改造签名率达到相应比例，即可启动模拟搬迁；在规定时间内，模拟搬迁补偿安置协议签约率达到相应比例模拟搬迁即转为正式搬迁，模拟搬迁协议才产生法律效力；反之，模拟搬迁自行终止。??? 按照该模式，群众期望改造的自愿申请达到相应比例是启动模拟搬迁的前提：居民与改造业主签订模拟搬迁协议达到相应比例是模拟搬迁生效的条件。??? (二)模拟搬迁的特点??? 分析其法律关系和生效条件，模拟搬迁具有下列特点：1．模拟搬迁行为是一种民事行为，模拟搬迁协议是改造业主与居民按照《民法通则》、《合同法》等相关法律法规签订的一种民事协议。 2．模拟搬迁协议的效力具有或然性，居民通过模拟搬迁获得的补偿具有期待性。只有签订模拟搬迁协议达到相应比例，模拟搬迁协议才能发生法律效力，居民才能获得相应补偿。3．模拟搬迁不具有强制性。是否同意搬迁，是否签订搬迁协议完全取决于居民意志。??? (三)模拟搬迁的价值??? 1．突出民意自主，激发“我要拆”的主体意识??? 模拟拆迁设置了群众自愿申请改造率达到一定比例方可启动模拟搬迁，模拟搬迁协议签约率达到一定比例方可生效两个先决条件，突出了群众自愿、自主、自决的主体地位，形成了群众从以往拆迁“要我拆”到“我要拆”的角色变化，以往的消极被动乃至排斥抵触变为了主动参与、积极促成。??? 2．建立退出机制，遵循价值规律??? 模拟搬迁在规定时限内签约率未达到相应比例即自行终止的规则，打破了以往拆迁补偿方案一经公示，拆迁居民即产生补偿已入囊中的笃定心态，树立了遵循市场价值才能实现自身资产价值，维护公共利益才能实现个体利益的现代意识。同时，模拟拆迁的退出机制不仅有助于解决房地产市场有起有伏，而群众对拆迁补偿期望值只升不降的矛盾，也为政府在土地整理、招商引资中，遵循价值规律，避免“胡子”工程和投资风险，建立了一条“安全通道”。??? 二、征收的概念、特征??? 征收是国家为了公共利益的需要，依法强制取得集体、单位和个人财产所有权的一种行为。其特征为：1．主体的单一性。征收的主体只能是国家，在实际中表现为政府。2．目的的唯一性。征收只能限于公共利益的需要，非公共利益的需要不能适用征收。3．权限和程序的合法性。征收必须依照法律规定的权限和程序进行。4．手段的强制性。征收是国家以公权力为手段而采取的一种行为。5．相应的补偿性。国家征收后应按市场价给予被征收人相应的补偿。??? 通过上述分析，我们可以看出基于公共利益需要征收单位、个人的房屋及其他不动产的行为是一种行政行为，由此产生的法律关系是一种行政法律关系，国家成为征收的主体，亦即征收人，政府代表国家行使征收决定权。??? 三、房屋征收与模拟搬迁的异同??? (一)二者的相同方面??? 1．在房屋是否需要改造以及签订补偿安置协议方面都充分尊重群众意愿。同时，在旧城改建项目中，只有多数住户同意改造，才能启动项目改造。??? 2．被改造房屋的补偿都按照市场价值进行补偿，被改造房屋的评估价格都反映了同时期、同结构、同用途、同类区域的二手房市场价格。??? (二)二者的主要区别??? 1．法律依据不同。城市房屋征收依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》等征收法规政策；模拟搬迁依据《民法通则》、《合同法》等民事法律法规。??? 2．性质不同。城市房屋征收是一种行政行为；模拟搬迁是一种民事行为。??? 3．主体不同。城市房屋征收的主体是市、县级人民政府，市、县级人民政府确定的房屋征收部门负责组织实施房屋征收与补偿工作。根据《成都市人民政府办公厅关于贯彻落实国有土地上房屋征收与补偿条例有关问题的暂行意见》，市、区(市)县房管部门为我市城市房屋征收部门；而在模拟搬迁中，区(市)县政府确定的国有企业或事业单位是模拟搬迁项目的直接责任主体，在中心城区，区属危改办(危改中心)、统建办往往是模拟搬迁的项目业主。??? 4．程序不同。城市房屋征收的主要程序是：房屋征收部门提出申请→房屋征收部门拟定征收补偿方案，报所在地市、区(市)县政府→市、区 (市)县政府组织相关部门对征收补偿方案进行论证并子以公布→征求被征收人对补偿方案的意见(不少于30日)→将征求意见情况及时公布 (不少于10日)→市、区(市)县政府作出房屋征收决定并公告→被征收人协商(或投票、抽签)确定房地产价格评估机构→评估机构对被征收房屋价值进行评估→按征收补偿方案订立征收补偿合同；模拟搬迁的主要程序是：期望改造的居民自愿申请搬迁改造，达到相应比例后，启动模拟搬迁