精品--2009年宸宝地产宝坻商业项目策划及销售方案--著名商业地产策划.pptVIP

4. PART 【定 义】 4.2项 目 定 位 ———我们所超越的…… 定位原则 综合形象定位 综合形象定位 以怡购为商业氛围及客流基础，打造新兴低成本小商品商业和小型餐饮的聚集地。 主要面对客群为15-40岁学生及工薪阶层。 多功能时尚消费场所 方案三 国际风情商业街  （纯商业） 环 城 南 路 开 元 路 2F 1-2F商铺（单街） 1-3F单街商铺 局部4-5FKTV 3F 建筑1 建筑2 经济指标： 层数 业态 布局 建筑 面积 面宽 进深 建筑1 3F 1-3F单街铺 4752㎡ 24*66 局部4、5F：KTV 2000㎡ 建筑2 2F 商铺单街铺 1284㎡ 合计： 8036㎡ 5. PART 5.1营 销 策 略 ———我们努力实现的…… 【制 定】 目标诠释 销售策略 销售及推广排期 目标诠释 打造宝坻城区商业物业市场新亮点。 力求用一年的时间实现95%的销售及回款任务。 在保证速度的同时把握市场动态，争取更高的利润空间。 提升开发企业在消费群体中的良好形象，树立良好的口碑，为今后在该区域的发展打下扎实的客户基础。 5. PART 5.2营 销 策 略 ———我们努力实现的…… 【制 定】 目标诠释 销售策略 销售及推广排期 销售策略 目标客群 对应产品 销售渠道 客源保证 甲方支持 产品供应 1、中型卖场、餐饮及银行 目标客群 中型商户、中档品牌餐饮娱乐及银行。 对应产品 200-600平米，1-2层的主力铺面。 销售渠道 登门拜访，利用现有人脉及21世纪大客户资源。 客源保证 目前我公司已有的意向客户2-3家，平均需求面积800-1500平米 需甲方支持 如客户有特殊需求，可考虑按客户具体使用要求设计施工。 2、自主经营的购买人群 目标客群 目前正在经营，且收入较好的私营经营者。主要从事行业为服装、工艺品及烟酒销售。 对应产品 50-70平米，总房款80万以内小面积商铺。 销售渠道 现场销售及扫街咨询。 客源保证 目前已走访南关大街、苑北路及步行街商户约438家，其中298家符合上述条件，调研过程中有明显意向的20-30家。 通过对宝坻城区内现有商户的全面拜访，可对本项目产品去化量有较大支撑。 3、投资性购买 本地及外地的投资型客群，公务员、企业白领及经常来津的外地客户。 对应产品 50-70平米小面积商铺 销售渠道 利用21世纪不动产的已成交及未成交客户，电话邀约到场洽谈。 利用蓝印户口的已成交及未成交客户资源，充分挖掘投资购买意向。 对投资型购买的后期服务 对有需求的客户实行代租、代卖服务。对于3-4层铺面的购买客户可以考虑补贴部分租金。 客源保证 本地投资客源，以21世纪登记客户为基础，通过电话邀约到场，筛选商铺投资意向的客群。 （2009年21世纪吉顺加盟店共成交519套住宅，商铺租赁业务成交48套。累计登记客户5000组） 客源保证 （外地投资客源，以橄榄树项目的成交客户和目前外地代理商未成交的客源为基础。截止11月底，橄榄树项目成交蓝印户口约750套，目前未成交的意向客户约400组。）并可由外地二级代理商开发蓝印户口客户的同时，兼顾投资性客户。 产品供应时间及供应量 开盘推出总面积的60%，1-2层商铺推出比例可相可高于3-4层。 待先期推出产品去化在总面积40%以上时，视当时购买情况可提价推出剩余产品，约占总面积的30%，以3-4层铺面为主。 待总体销售超过70%时，推出剩余产品，并可做价格小幅上涨。 待总体销售超过90%时，可做清盘优惠活动。 5. PART 5.3营 销 策 略 ———我们努力实现的…… 【制 定】 目标诠释 销售策略 销售及推广排期 一、时间节点安排 全案推广周期10个月（09年12月中——10年10月） 全案销售周期7个月（10年04月——10年10月） 以上时间以销许下发时间为节点制定。 09年 10年 蓄水期 开盘强销期 续销期 筹备期 推广期 销售期 09 12 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 10 收尾期 蓄水推广 开盘造势 强销推广 缓退期 收尾推广 前销期 缓销期 二、各时间节点工作具体安排： 筹备期（09年12月