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PAGE PAGE 23 项目推广整合报告 致 （To）：新城房地产集团福建有限公司 由 （From）：厦门中天世纪地产投资有限公司 日期（Date）：2008年10月 第一部分 项目前期总结 项目销售情况 新城·君临江畔项目2007年正式销售至今，已销售套数360套，约占总销售面积的66％ 。根据目前项目的基础设施施工及工程进度情况，初步定于09年上半年交房，但目前市场形势较弱，销售进度缓慢，且原有客户积累少，对于后期的销售有有一定阻碍。 项目剩余房源及户型分析 剩余房源户型面积及套数 户型 面积 总套数 剩余套数 小计 单身公寓（北） 38.25~42.16 119 25 76 单身公寓（南） 46.06~46.16 119 51 两室两厅（北） 74.37~98.49 102 29 32 两室两厅（南） 77.99 17 3 三室两厅（北） 95.93 17 3 76 三室两厅（南） 127.88~150.22 170 73 余房合计 面积16926.05平方米，套数184套 注：三室两厅1面积为120-130为主，三室两厅2为134-150为主。 户型分析 本案的主力户型以单身公寓为主，其次是三房，最后是两房。目前剩余184套，其中两房剩余户型较少，而单身公寓及三房所占比例较大，其中尤以134－150平方米的三室两厅最具销售压力。 主要客群分析及客户积累 本案前期销售客群分析： 本案目前客户积累情况： 项目推广卖点及困难点 卖点： 本案余房同周边楼盘比较没有很大的或是致命的劣势； 本案地段较好，周边居住氛围成熟，商业生活教育配套均较完善，享有漳州实验小学新城分校、华侨中学等教育资源，周边新华都购物广场、闽南商业批发市场、新城综合大市场、元南农贸市场环伺，银行、医院等市政配套设施齐全； 本案目前是现房销售，有利于快速消化； 本案的小户型可做为投资，也可针对周边教育配套面向有子女教育需求的客户进行宣传推广； 高层住户可以享受到一定的江景资源，但与临江第一排的项目相比，优势并不明显。 困难点： 市场大环境有下滑趋势，漳州房价较高的楼盘销售速度下降； 本案周边竞争楼盘较多，竞争压力大；其中与本案一路之隔的榕御9月开盘，可能10月份公开价格，对本案影响最大； 占本案余房建筑面积达1/3的134－150平方米的三室两厅具有一定的销售压力； 本案在规模上、小区配套上、小区景观上都没有明显的优势； 本案周边竞争楼盘目前均价在4600－4700元/㎡之间为多，价格上本案没有明显的优势； 第二部分 项目定位分析 客群定位 （一）住宅客群 目标客群 周边原住居民； 云霄、平和等县城客群； 周边商业批发市场、新城综合大市场、元南农贸市场经营商家； 小型私企老板或部分准备创业人员； 部分中高级公务员； 企业事业单位中高层职员，有公积金待遇者； 部分有子女教育需求的客群； 周边学校工作人员及学生家长。 目标客群基本特征 对子女教育有一定需求； 企事业单位员工收入稳定，手中有一定剩余资金或享受公积金待遇； 小型私企或一些创业人员，想创业需要一定的空间但没有足够资金； 县城客群、周边批发品市场经营商家，收入丰厚，资金充足； 年龄在30－50岁间，现有一套以上住宅，或对现居住条件不满意有换房需求，或利用手中剩余闲钱购房用以投资； 目标客户心理分析 周边批发品市场经营商家或一些县城投资客，有一定闲钱，这部分人群较有经济头脑，善于投资，他们可能看中该地段的优势资源，且目前为现房的一大卖点，购买用以投资或出租； 部分看中周边教育配套的客群，一般现有一套居所但所在片区没有教好的小学教育配套，看中该区域新城实小分校，购房一方面可以解决孩子以后就学问题，一方面项目已接近交房，如果不用于自住，也可以出租； 针对商务办公的人群，他们手头没有充裕的资金，需要一定空间但又支付不起正规办公楼昂贵的租金。 （二）商铺客群 目标客群 周边商业批发市场、新城综合大市场、元南农贸市场经营商家； 平和、云霄等县城到市区开店经商的客户； 目标客群分析 部分商品批发市场、新城综合大市场、元南农贸市场的经营商家，为拓展经营需增设店铺，但批发城内相对饱和租金也较贵，故会考虑向外拓展； 平和、云霄等县城到市区开店经商的客户，或本地客户，看中项目周边有学校，可发展配套商业及社区商业。 推广定位 主推案名—“新城·君临江畔” 建议沿用原案名，项目自推出销售至今，投入相应广告宣传，在本地市场建立一定的知名度，逐渐被认可，已销售过一半房源。虽然未对购房及来访客户做数据统计登记，但对于这部分已购房业主，仍然有必要整理在案并进行深入挖掘，务求能通过老客户的口碑传播提升项目在该区域的知名度，通过老带新的方式加快现场销售。而沿用原案名，客户有一定熟悉性，只需要深入挖掘卖点加强现场包装，便能