【干货】从商圈、的需求、消费、业态等6方面详解商业地产的建筑定位!.docxVIP

【干货】从商圈、需求、消费、业态等6方面详解商业地产的建筑定位！ 一、分析商圈属性及经营模式 1.商圈属性。 商圈属性，就是其是批发市场，还是零售市场，抑或是淘货市场。它们有本质的区别，批发市场和零售市场对通道、环境、店面的要求是不同的，同时淘货市场应该属于零售业里面要求更高一层的市场的概念。 因为批发市场走货的特殊性，首先往往会设置更多货梯，同时会考虑货梯更大的负荷和载重；其次就是通道设置，由于批发市场往往会有小车拉货行为，通道相对来说要比零售市场宽。一般来说，零售市场的正常通道宽度在2.4～2.8米；批发市场主通道在3～3.2米，更大的可能到3.6米，有时一层考虑到消防通道和人行走道相兼容的情况，甚至能做到8米，辅通道一般最低为2.4～2.8米，这样才能满足正常的拉货需求。所以，前期的建筑定位要特别精准和科学。 作为零售市场，淘货市场对建筑风格、环境的要求相对更高，主要是对卖场的环境要求比较苛刻，如层高、灯光、吊顶、地面的装潢装饰以及店面的风格等，必须要打造出一些对建筑有依附性的相应的特色。比如，如果层高比较矮，做完空调管道、通风管道设置后，剩下的可使用的楼层高度就比较低，这种情况下，环境相对来说就比较压抑，装修不出比较时尚、另类或者令人舒畅的感觉。 2.经营模式。 经营模式，就是任何项目开发初期都要考虑打造成什么样的商业项目，如商业步行街、可来回走车的更宽的步行街、室内步行街、大型的独栋商业体或者是高层下面的群楼。不同的建筑模式，相对应的各个建筑定位是不一样的。 市场类 市场类的商业形态，即独立的商业建筑体，可以做成一个简单的框架式结构，后期每一个平层利用铺位大小分割比较顺利，一般步行梯稍微靠边不影响后期分割时，滚梯可以在比较靠中间位置，也可以外挂两个观望梯等。独栋商业楼宇做商业往往采用这种框架式的建筑模式，以利于后期的商业空间划分。 百货类 百货类的商业形态，配套比较丰富，往往考虑到下面的商业。比如楼上会引进一些影院、餐饮、电玩城、儿童娱乐宝等配套业态，这会提高对建筑的要求。如如果项目在前期初步定位时就考虑引进影院，那么在建筑方面的具体定位是影院所处的位置的挑高至少要达到6米以上，才能满足影院的入住需求。 步行街 如果是步行街类的产品，主要考虑的就是步行街的楼层。 步行街的主要类型是单独一层的步行街，中间一条通道两边是临街门市房。门市房的建筑模式往往有几种：一拖二、一拖三。所谓一拖二，就是一楼是一个独立门面，但是一楼内部正对应的门面有楼梯可以直接通往往二楼。而一拖三就是可以直接通到三楼，这三层的铺子是作为一个整体进行销售、招商。这种建筑模式也有每一层的门面全是独立的，在二层位置设置一个公共走梯或者公共电梯上到二层，上到二层之后有一个外走廊进行人流的循环流通，外走廊紧挨着的是一间一间的二层的独立门市房，三楼相应也是如此，这是独立一层、独立二层和独立三层的门市房设置。另外，也有可能设置成独立一层，二层把三层拖起来，也有可能是一层和二层拖起来，三层是独立的。这可以根据当地不同的商业特性、不同的商户需求和投资人的购买需求灵活变通，这种变通的前提是，在进行建筑施工图纸设计之前，必须明确所有的定位，后期不能有大的变动；否则工程起动之后进行变动将会付出很大的代价。 购物中心类 购物中心类的商业可能设计得相对稍微复杂一些，因为购物中心的建筑模式可能设计的范围比较广，这个购物中心有可能是一个独立的建筑体、建筑群、商业体、附属一两条商业步行街，也有可能是内部步行街加内铺的形式等。 所以，前期建筑的大方向必须要考虑好，要根据商圈属性和经营模式决定初步的建筑方向定位。 二、顺应开发需求 所谓开发需求，其实就是整体项目的开发背景。 一般来说，项目的开发背景主要分为三种：资金饥渴型、持有运营型和形象塑造型。 1.资金饥渴型。 所谓资金饥渴型，就是以销售为主的项目在进行整体建筑定位时，首先要考虑的宗旨就是利于销售，核心本质在于回款，这就决定了项目的所有定位和服务全部是为销售服务的，奠定能顺利销售和实现最高价值的两个基础。 建筑定位要利于销售，主要有两个方法：一是铺位要划得小一些，因为铺位越小，总款越低，越好卖；二是根据项目不同方向的商业价值情况确定建筑情况，尽量规避商业价值低的地方，实现商业价值高的地方的面积最大化、价值最大化，同时把铺位规格缩小到最合适、最好卖的范围内，顺利实现资金回笼。 2.持有经营型。 持有经营型主要考虑的是建筑质量、卖场环境等建筑的各个方面必须要做到大气、漂亮，甚至有的还直接要求要保证商业建筑十年或者二十年不落伍。因此，在进行建筑定位时要有一定的远瞻性，要主要考虑建筑立面的几个平层关系和大的建筑参数。 建筑参数主要指，比如现在市面上在经营的商业项目都是地面三层，初步考虑能盖到地面四层就可以，底下三