【地产】中国养老的地产分析综述.docxVIP

PAGE15 / NUMPAGES15 中国养老地产分析综述 目录 TOC \o 1-3 \h \z \u HYPERLINK \l _Toc405454877 一、国内参与养老地产的主力机构 PAGEREF _Toc405454877 \h 1 HYPERLINK \l _Toc405454878 （一）传统地产商拓展细分市场，秉承住宅开发思路采用销售模式 PAGEREF _Toc405454878 \h 1 HYPERLINK \l _Toc405454879 （二）产业资本积极介入，注重长期持有运营获取回报 PAGEREF _Toc405454879 \h 3 HYPERLINK \l _Toc405454880 （三）保险借资金优势快速进入，常与保单进行捆绑 PAGEREF _Toc405454880 \h 4 HYPERLINK \l _Toc405454881 （四）政府、外资也有涉猎，均在尝试阶段 PAGEREF _Toc405454881 \h 5 HYPERLINK \l _Toc405454882 二、目前市场上主要的经营模式 PAGEREF _Toc405454882 \h 7 HYPERLINK \l _Toc405454883 （一）销售模式 PAGEREF _Toc405454883 \h 7 HYPERLINK \l _Toc405454884 （二）销售加持有模式 PAGEREF _Toc405454884 \h 8 HYPERLINK \l _Toc405454885 （三）持有模式 PAGEREF _Toc405454885 \h 9  一、国内参与养老地产的主力机构 随着中国快步进入老龄社会，老龄人口日益增加，已经占总人口的10%，由此带来的养老设施需求规模巨大、增长迅速，而对应的养老设施供应却严重不足，养老地产作为养老设施的主要部分具有稀缺性，行业投资价值日益凸显。受国外养老地产在成熟阶段表现出收益高、稳定性强、抗周期风险等特点吸引，以及国内养老地产的市场供需状况，各类机构纷纷进入养老地产投资、开发、运营领域，其中传统房地产开发商、产业投资者、保险公司、政府及国外投资机构成为主力。 （一）传统地产商拓展细分市场，秉承住宅开发思路采用销售模式 传统地产开发商基于对房地产细分领域的拓展、产品多元化的尝试以及寻找新的利润增长点等目的，介入养老地产投资开发，多以开发住房的思路开发养老地产，以养老的概念将产品进行差异化打造，最终以产品销售实现投资回报，养老地产的后期运营或者缺失或者委托专业养老服务机构。据不完全统计，国内已经进入及拟进入养老地产的知名房企超30家以上，其中不乏万科、保利、北京太阳城、花样年、绿地、绿城、首创置业、今典集团、路劲地产等著名房企。目前来看，传统地产商介入养老地产投资开发，已经成为未来一大趋势，但运营模式、盈利模式都在探索之中，效果也并不相同，部分开发商秉持住宅开发思路、实行销售为主的策略获得了良好效果，如万科幸福汇项目2011年6月开盘去化83%、2月时间内一起全部售罄；但也有部分开发商的项目因定位过高、区位不佳并未取得预期效果，如保利嘉兴西塘越项目2012年9月开盘之后3个季度仅去化30%、整盘去化预计需要2年半左右。 表格1 地产商养老地产介入情况 企业 项目信息 运营模式 万科地产 在北京、青岛、武汉、广东等地项目中有涉及，在中粮万科·长阳半岛、五矿万科·北京欢庆城项目中配备养老地产产品。作为万科进军老年地产领域的首个项目——“万科幸福汇”项目已落户北京房山，并将于2012 年竣工，被称作“活跃长者之家”，定位是“面向活跃、高知、长者的服务式公寓”。杭州万科良渚文化村的老年公寓“随缘嘉树”项目正在规划中，广东清远北部万科城项目养老地产组团的前期规划亦在进行中。 将产品进行适老化设计，自持部分配套物业，主要以销售为主，面向活跃长者客户，服务上引入专业养老服务机构亲和源、水博克。 保利地产 2008年保利赴日考察养老地产经营模式；2011年与北京安平投资有限公司共同出资2000万元成立专业养老地产管理公司，致力高端养老市场开发；2012年保利地产试点养老地产项目，目前已经在北京、上海、广州、成都、三亚、阳江等6个城市规划及建设了7个养老地产项目，其中北京西山和熹会、浙江嘉兴西塘越项目已在正式运营；北京和熹会自持经营，12年底开业到13年底租住率仅为27%，预计30年回本，嘉兴西塘越项目12年9月开盘，截止13年6月，累计销售仅为3万平，去化率30%。 自持经营或销售，借鉴日本模式，定位高端，缴纳大笔保证金和月度服务费，获得养老服务和分年返还保证金。 花样年地产 2011年6 月底收购深圳南山区TCL 项目地块兴建第一