2018台湾房市下半年预测.PDFVIP

2018 台灣房市下半年預測 年初預告市場主軸仍在:『利再讓 ，價再降，量再縮』！狗不跳 ，只會『汪』！ 預售市場量會再縮 ，價會再破，蛋黃不黃，蛋白變黑了！預售屋價會賣過新成屋 價，新成屋價會直接打到中古屋價 ，價會再修 10％才會見到積極買盤 ！ 檢視今年 ，量依然是價的先行指標 ，2018 年至 7 月初截止商用不動產的交易量 是 409 億，相較於 2017 年的 711 億已經超過一半 ，但這當中包括台塑買了內湖 大樓 187 億，拿掉這筆的話其實商用不動產沒有太大成長 。土地市場2018 年至 7 月初的交易量是 906 億，相較於 2017 年整年為 1,242 億，大概達到七成多 ， 顯然土地市場是比較熱絡的。 任何不動產產品在高檔時爆了大量，亦即代表該類產品的市場結束了，2013~2014 年農地爆了量 ，顯然是第一個提早結束的產品 ；2014~2015 年緊接著豪宅爆了天 量，致使豪宅市場跟著結束 ；2015~2016 年全台工業土地高價爆量 ，意味這個市 場高檔過後緩步下跌 ，2017~2018 年看到商住土地成交量爆增 ，即將預告2019 年 預售市場價格將再破壞 ！ 過去幾年來 ，新、舊建商一起投入市場 ，歷經14 年寒冬 、10 年長夏，建商口袋 有錢任性 ，急於推案，建商口袋夠深、錢賺飽；去年我預測今年建商會大肆購地 ， 土地會增溫，量會增加 ，來自於有進有出 。有錢人的豪宅市場像一個下墜球般跌 到了剛性需求 ，建商要從市場內搶錢 ，必須規劃好能滿足首購族群的產品 ，低單 價低總價變成市場的主流 ，若持有者堅持任性 ，就是在跟錢過不去，錯失換回錢 的機會 ，自用型口袋沒錢就得認命 ，這就是市場。中南部的建商都覺得北部在下 雨 ，中南部還是大晴天 ，北部市場不好 ，中南部因首購群多 ，能負擔得起的單價 總價有一定規格，建商土地取得仍在獲利的範圍內，故可規劃出市場胃納的產品， 進貨出貨快速順利 ，所以積極搶地存糧 。 900 多億的成交量 ，有 6 成以上為各地政府重劃 的土地標案 ，在土地價格相對 便宜下並沒有完全脫標 ，也沒有到三 、四年前的激情追價 ，幅度達到 50~60%以 上 ，加個幾萬元就拿到土地 ，三 、四年前任性的買盤 已變成今日的賣盤 ，市場僅 存 自用型買氣 ，被不讓利的持有者玩死 。市場要復甦仍得等上幾年時間 ，一些大 面積的豪宅也開始聽到被法拍 ，擁有者積極降價的就不會掛 ，俗話說 :生意好 ， 人倒 、生意壞 ，店倒 !深怕此時體質不佳的中小型建商 ，在過熱時推案，很容 易 被市場無情的買盤淘汰 ！ 在全國買賣移轉棟數上 ，統計至 2018 年7 月大約是 13 萬多棟 ，也達到全年預估 的26 萬棟之一半 ，推估至年底也大約 25~26 萬棟 ，和去年比是縮了 ，和 2016 年 比是增溫了，即便量增溫並不代表泡沫不會來臨 ，房市仍處於低利率下的不景氣， 利息延緩調升就延緩下跌速度 ，但房市要全面崩跌不容易，所以 ，持有者要賣要 趁早 ，讓利才有機會換錢 ，對剛性自用者來說 ，2019 年有可能落底但要看量是否 能符合 。 量的產生來自於買賣雙方對價格認同 ，自用者要買價跌合理就可進 ，合理價則依 個人負擔能力 ，若是好產品降價仍吸引不了買盤 ，就意味著緩跌市場來臨 ，悲觀 的市場裡不會存在樂觀的氣氛與情節 ，市場仍處於任性 ，即便是銷 售專家仍無法 將玉蘭花的行情 賣到玫瑰的價格，市場呈現任性的賣方 ，與不認命的買方在拉距 ， 市場無量 ，價格要漲 ，不會有明天! 台灣房市從2014 年『軟趴趴 』到，到2015 年『死死昏昏去』，到2017 年『要死 要活 』，到 2018 年『快要停 了』，只能等政策 、稅制改革 ，急救房市，才能再次 展現一場生龍活虎的房地產遊戲 。 2018 下半年各類產品仍在尋求可突破的空間 ，惟獨稅制環境仍然不吸引外來資 金 ，讓市場緩跌著地 ，以免傷及金融 ，緩跌過程 中仍得靠讓利才能換到量 ，而量 是市場買氣的支撐 ，價格才是最後的投資思維 ！