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20091105_青岛_国信_海天项目_竞标_整体营销策划方案
* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * ■ 思源简介 ■ 开发环境 ■ 项目操作 ■ 盈利分析 价格建议 投资测算 盈利分析 ■ 营销建议 损益表 序号 项目名称 金额 1 销售收入 1138760 2 (减)总投资 618229 3 (减)税金 30494 4 开发利润 490037 5 所得税 122509 6 税后利润 367528 * ■ 思源简介 ■ 开发环境 ■ 项目操作 ■ 盈利分析 价格建议 投资测算 盈利分析 ■ 营销建议 小结 静态财务指标 投资利润率(全部投资) 所得税前 79.26% 所得税后 50.45% 销售利润率 所得税前 43.03% 所得税后 32.27% 根据本项目的总投资额,本项目的可售面积销售均价需要达到24729元/平方米时,才能达到盈亏平衡;依据本次投标拟建方案和销售计划,本项目的预计销售均价将达到45550元/平方米,高于盈亏平衡点要求。另外根据社会一般投资报酬率要求,本项目的税后投资净利润率将达到59.45%,远远高于一般投资报酬率要求。 从项目的静态投资分析和财务指标分析来看,本方案投资可行。 * 研究方法 业绩案例 思源 市场 客户 地块 项目操作 盈利分析 项目定位 规划建议 营销建议 开发环境 ■ 思源简介 ■ 开发环境 ■ 项目操作 ■ 盈利分析 ■ 营销建议 整体策略 销售建议 推广建议 整体策略 圈层营销 渠道营销 活动营销 服务营销 营销策略 * ■ 思源简介 ■ 开发环境 ■ 项目操作 ■ 盈利分析 ■ 营销建议 整体策略 销售建议 推广建议 整体策略 圈层营销 渠道营销 活动营销 服务营销 利用地域圈层、行业圈层以及其他圈层进行圈层营销和小众传播;重视成交客户的维护与深挖,利用老客户影响力口碑销售 充分利用思源高端客户资源、国信资源及其他有效渠道,进行多元渠道精准营销,缩短销售周期节约推广费用,进一步保障销售任务及进度。 通过一系列特殊设计的公关活动,契合客群兴趣、引起对本案的关注。锁定窄众有效人群,增加有效客户量。配合不同阶段的推盘,持续营造销售热点。 通过高品质的销售现场、售后及其他细节服务,满足客户的尊重和自我实现等精神需求,提高客户满意度、忠诚度,彰显客户的身份感与归属感,同时促进圈层营销。 * ■ 思源简介 ■ 开发环境 ■ 项目操作 ■ 盈利分析 ■ 营销建议 整体策略 销售建议 推广建议 推售策略 惜售销控:以区域稀缺的公寓产品为龙头先行面市,并进行销控和价格控制,后续推出写字楼与商业部分, 相互借势,互相带动。 第一步骤:公寓先行面市销售,形成热销态势; 第二步骤:公寓热销,写字楼、商业同期招租; 第三步骤:推售写字楼,相互借势,互相带动。 * ■ 思源简介 ■ 开发环境 ■ 项目操作 ■ 盈利分析 ■ 营销建议 整体策略 销售建议 推广建议 推售策略 惜售销控:以区域稀缺的公寓产品为龙头先行面市,并进行销控和价格控制,后续推出写字楼与商业部分, 相互借势,互相带动。 第一步骤:公寓先行面市销售,形成热销态势; 第二步骤:公寓热销,写字楼、商业同期招租; 第三步骤:推售写字楼,相互借势,互相带动。 * ■ 思源简介 ■ 开发环境 ■ 项目操作 ■ 盈利分析 ■ 营销建议 整体策略 销售建议 推广建议 推售策略——示意 第一步:高端会所与公寓同期面市 第二步:公寓热销,写字楼、商业同期招租 第三步:推售写字楼,相互借势,互相带动 第二步:公寓热销,写字楼、商业同期招租 第一步:高端会所与公寓同期面市 * ■ 思源简介 ■ 开发环境 ■ 项目操作 ■ 盈利分析 ■ 营销建议 整体策略 销售建议 推广建议 价格策略 开盘价格策略:平开高走,引爆市场; 阶段调价策略:适度提价,平衡销售价格和销售速度的关系; 分户定价策略:差异定价,拉大价差,各入其位,使综合价值较低的单位先行售出, 较高价值单位随着工程进度和卖点兑现,在价值稳步提升的基础上 售出,实现价值最大化。 * ■ 思源简介 ■ 开发环境 ■ 项目操作 ■ 盈利分析 ■ 营销建议 整体策略 销售建议 推广建议 * ■ 思源简介 ■ 开发环境 ■ 项目操作 ■ 盈利分析
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