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PAGE \* MERGEFORMAT PAGE \* MERGEFORMAT 1 RMC房地产项目商业企划书 第一章 总论 1项目背景 尊敬的各位投资人，非常感谢占用您宝贵的时间听我介绍这个项目，关于这个项目，如果听完第一章，您感觉没有吸引您的地方，完全可以叫停，我也不再占用您的宝贵时间，谢谢！ 1.1 项目名称 该项目名称为“以消费养房商业项目”，即Replace mortgage by consumption，缩写RMC。原创人：韦宇。 1.2 RMC项目理论基础 1.2.1 房地产对消费力的冻结导致消费力萎缩 中国甚至全球的经济症结在于消费不畅，以市场为导向的资源分配效率越来越低下，为了解决这个症结，当务之急就是解放被房地产冻结的消费力。 1.2.2 传统房地产市场不能合理配置资源 我们都希望生活在一个环境优美、干净整洁、文明富饶、交通便利、生活舒适的城市。要想拥有这样的城市环境，首先这座城市要富裕，即城市财政充裕，如此才能保证各项正常的公共支出；其次，这座城市的居民要充分就业，否则高失业率必然带来种种社会问题，遑论“文明富饶”；第三，这座城市居民人口应适量。过低的人口密度，其纳税额不足以支撑基本的市政设施，会降低居民幸福指数，而过高的人口密度，会引发交通拥堵、尾汽污染、嗓音污染、看病难、子女上学难等诸多问题；第四，也是最重要的，这座城市的居民应具备较好综合素质和较强的经济实力。 这四点实际上是有机统一的，居民综合素质优，受教育水平高，赚钱能力强，才会有经济实力；居民富足，财政收入才有保障，从而各项公共支出才有保障碍；同时城里有钱人多了，才能以最少的人供养齐全且优良的市政设施，城市才会住得舒适且人口适中；城里人人富足，安居乐业，鸡鸣狗盗等治安问题自然少之又少。 以上是理想的经济模型，但现实社会中房地产起不到这样的配置资源作用，房地产对资源的配置严重失真。 1.2.3 健康的房地产业应是消费导向型而非炒作型的 我们现在的房地产业为炒作型的发展模式，即人们判断房价的高低，已经远远偏离了对人居环境、房屋质量、生活配套设施等与“居住体验”息息相关的因素，而被未来涨势、商业路段、教育资源等与“居住体验”毫不相干的因素所左右。这此决定房价高低的因素，有的甚至成为“居住体验”的负面因素。比如一些商业路段的房子，靠近大街，尾气、嗓音、人群等都是影响居住舒适性的，但由于“路段好”，房价只涨不跌，只高不低，人们还纷纷追捧。 买房这种消费行为，如果主要目的不是为了居住，而是为了保值增值，必然在积累大量泡沫的同时，冰封了消费者的消费力。 我们的RMC项目从房产的使用价值出发，让房子回归其真实的居住功能，让每一位消费者在买房时，只需关注房子本身的“居住体验”是否美妙，无需担心诸如子女教育、就业条件、事业发展、养老就医等与房子功能无关的社会公共项目，从而以点带面建立起健康的房地产业，进而构筑起我国绿色健康的产业生态环境。 1.3 RMC项目团队 项目总负责人韦宇先生为“211”大学的广西大学工科硕士研究生毕业，具有银行、保险、餐饮、销售、广告、工程设计、工程总承包等领域的丰富经验，具有欧洲、非洲、澳洲及加勒比海地区工作或游历的经验，知识面广，思路开阔，总体把控能力强。 项目概况 RMC项目主要分几个阶段进行： 2.1 项目切入阶段 （1）1亿资金规模时的切入点 如果能筹集到1亿元人民币左右的资金，则在项目切入阶段，从三四线城市中挑选一座经济底子好、居住环境佳、房地产泡沫严重的城市做为切入点，以点带面铺开。 例如，选取广西的地级市北海为切入点，将省其他地区的人才吸引到北海安居乐业，搞活北海经济后，使其成为成功样板后，迅速在全国各地推广。 （2）1000万资金规模的切入点 如果筹集资金为2000万左右，则以某个省会城市，如南宁市的城中村为切入点，将项目推开。 2.2项目快速铺开阶段 2.2.1以成功模式向全国快速展开 （1）RMC模式快速复制 经过前期成功运作，积累成功经验后，快速向全国推开。RMC模式成败的主要矛盾是当地过高的房地产成本与过低的居民消费能力之间的矛盾，只要找到费租比（即居民有效消费能力与租金比）商铺毛利率的地区，快速铺开，即可在最短时间内获得最大的市场份额。 O2O快速铺开 在RMC推开的同时，利用“一卡通”建立起来的宝贵数据，将O2O绑定在RMC模式上。 2.2.2利用国家政策，建立行业准入制度 RMC对国家经济的影响目前尚未可知，如把控不好，也可能引发大规模房地产降价风潮。因此争取国家政策支持，制订RMC产业发展政策，设立行业准入制度极为必要。 2.2.3 RMC项目在房地产界正式铺开的依据 费租比（即居民实际消费力与住房租金之比）与当地平均商业毛利率的关系是RMC项目在房地产界正