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三亞灣紅樹林一個創新的旅遊度假地產標杆近期，央行房貸新政之後的中國房地產市場並沒有預期設想的那樣快速反彈，多數地區市場依舊萎靡不振。隨著需求的持續低迷，這種從黃金時代轉向白銀時代的過程中，多數企業都在痛苦的反思到底市場怎麼了？這個行業還有得做麼？不同於剛過去的黃金時代，彼時只要有新開發的標準化的商品房，就會有市場需求。在白銀時代，最大的問題是很多開發商已經不知道客戶在哪了？市場需求變了，變得更加多元化了。好吧，筆者只能說，白銀時代，我們真該認真下下苦功夫研究市場了。不容置疑的是，文化旅遊與地產的結合絕對是當前市場突圍的一個方向。但是，即使在旅遊地產這個曾經的偏門領域，玩法也在快速變化。黃金時代的旅遊地產的玩法是“旅遊+ 地產”。開發商只要圈下一塊旅游資源，旁邊再造房子，就可以坐收滾滾財富。但在白銀時代，這種做法顯然不成功了。當前中國經濟結構正在轉型。這次的中央政府調結構的經濟政策，就是將從原先已經扭曲的畸形消費結構，調整回歸到一個以民生為導向的健康經濟狀態下。原先過度的灰色資本投資旅遊地產的需求也被這次經濟轉型中打擊得消失殆盡。回歸正常需求後的旅遊地產，我們就不得不面對一個最基本的悖論：當前各個城市市區里社會公共設施資源配套齊備的房子都賣不掉，消費者憑什麼會一擲千金，去買一年也住不了幾天的旅遊度假區的物業呢？有了這筆可以投資的資本，完全可以在全世界各地環球旅遊。要知道，對於愛好旅遊的遊客來說，追求新奇的體驗是他們的需求痛點。一個世外桃園固然美麗，但他們更喜歡的是探索廣闊的新世界。隨著市場成熟之後，消費者已經清晰的知道自己需要什麼，每個人都會變成生活家。一批新興的生活家的誕生，為旅遊地產行業帶來了新課題。所以旅遊地產本質應該是當代國人追求新生活方式載體，這個載體的特點就是需要能流動和切換。這個載體的核心功能並不是提供居住，而是提供一種生活方式的可能性。所以旅遊地產的核心價值是是否具備交換價值、切換價值和體驗價值。我們不能把旅遊地產當成住宅來看，本質上他們就是酒店和商業。他們是能夠產生現金流回報的產品。只有回歸的這樣的產品屬性，才是旅遊地產的核心。當代旅遊地產的出奇制勝往往來自於跨界的奇才。這個需要高度的整合資源念能力。三亞紅樹林項目開發商張寶全，就是這樣的典型代表。這位北京電影學院導演系畢業的地產大亨，從骨子裡就有不同於万科式的品牌地產商的思維基因。踏入地產界以來，一直劍走偏鋒。在10 多前，喬布斯的蘋果電腦未向當今如日中天的時候，張寶全所開發的蘋果社區就在業界製造了一次蘋果營銷的風暴。無論是其案名的清新可人的意境風格，還是其利用“蘋果房子”打造的別緻營銷炒作方式，還是其設計的青年公寓的創新產品，在10 多年前的那個黃金時代，都是業界瘋傳的成功寶典。但後來張寶全旗下的今典集團，並沒有在住宅地產市場乘勝追擊，反而回歸其內心所追求的基因，那就是其骨子裡的文藝理想。這種天生的藝術家氣質的地產商，掘得第一桶金之後，在地產界的作為並沒有和同行一樣，進入到一個拼速度、拼成本、拼管控能力的紅海競爭圈，反而拋棄追求資本的衝動，轉向追求內容和體驗的時代。要知道，在當時，這樣做內容型的轉型意味著放棄巨額利潤，而現在來看，這種內容型的轉型卻是一種彎道超車。無論是先知先覺，還是無心插柳，這種產品戰略轉型的方向卻踏准了當前市場的節奏。下面我們看看苦心經營數年的今典集團的紅樹林酒店群造夢工廠是怎麼煉成的？1.學習國際案例，打造綜合度假娛樂目的地三亞灣紅樹林度假世界，是一個70 萬平方米旅遊度假綜合體。這裡並沒有1 平米的住宅。這種產品概念如同新加坡著名的聖淘沙名勝世界，美國拉斯維加斯、南非太陽城、迪拜水上樂園等世界知名度假酒店，他們打造的就是一個綜合娛樂城。紅樹林度假世界也是集度假、藝術、電影、餐飲、時尚、購物、會議會展於一身多元化產物。紅樹林所針對的消費不僅是讓住在酒店的客人體驗“生活在別處”的生活方式，同時，也吸引所有來海南三亞旅遊的人過來休閒，打造成全國性的度假目的地，彌補了三亞以前只有度假酒店沒有度假生活的不足。2.內容混搭、產品跨界、體量龐大，構成產品成功要素的基本條件三亞紅樹林的產品特點基本符合了綜合旅遊度假項目的兩大要素：第一是產品混搭，第二是規模龐大，內容載體豐富，消費者可駐留時間長。整合資源，融入了文化、時尚、休閒、養生、電影、藝術等度假生活元素，以及適應未來發展的文化創意、會議會展產業，因此可實現了酒店的良性商業運營。張寶全這樣定義休閒度假產品的精髓：“ 我給休閒度假的定義就是穿越，從當下日常的現實中穿越到脫離現實的度假生活中，提供給人們日常生活中無法獲得的體驗感受，彷彿一場遊戲一場夢，甚至讓你分不清自己究竟是夢是醒，這才是會讓人們趨之若鶩，甚至有上癮感覺的度假生活，這才是休閒度假產業的核心競爭力。”而如何改變現狀，滿足人們對於“穿越”