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楼市调控政策下中小房地产企业财务风险研究 　　摘 要：近几年，随着我国经济的快速发展以及社会消费水平的不断提高，我国房地产市场发展迅速，全国各地出现了“房地产热”。但由于房价上涨过快和国家政策的调节与限制，以及中小房地产企业内部管理方面存在的不少问题，使得企业在外部环境方面和内部环境方面均面临不少风险，其中财务风险显得更为突出。本文结合当前我国楼市调控政策的宏观环境，对国内中小房地产企业面临的财务风险和原因进行探讨和分析，并提出相对应的对策和建议，对于中小企业乃至整个房地产市场来说将有着重要的意义。 中国论文网 /4/viewhtm　　关键词：楼市调控；房地产企业；财务风险 　　1 中小房地产企业财务风险概述 　　1.1 财务风险的概念及基本特征 　　风险就是未来的不确定性，财务风险就是企业财务活动中未来的不可预测性，企业的实际经营状况和预期之间存在一定的偏差，从而使企业产生损失。财务风险是企业客观普遍存在的，无论在筹资环节还是投资活动，或者是资本运营和利润分配环节都存在财务风险，财务风险可以通过一定的方法适当降低，只是没有办法完全消除。当外部环境发生变化时，财务风险也可能会发生变化，作为企业经营的管理者需要时刻关注当时财务风险的状况。 　　1.2 中小房地产公司财务风险的特点 　　第一，房地产开发具有很大不确定性因素。它的财务管理控制意识差、投资决策不够灵活、开发风险大且资金管理滞后。第二，房地产企业的项目周期长、资金回笼慢，需要投入大量的资金。第三，现阶段很多中小房地产企业在财务管理工作中对财务预算和管理意识的认识不足。最后，中小房地产企业的财务管理工作极其繁杂，管理者对公司的财务也不够重视。 　　2 中小房地产企业财务风险现状 　　2.1 资金链受阻，偿债风险大 　　目前，中小房地产企业自有资金比较少，必须从银行取得一定的贷款才能确保房地产项目的正常运转。房地产行业的特点是资金投入巨大，大量的资金需要在前期投入，而按照国家规定，房地产直到取得预售许可证都不得有销售行为。因此这段时间是企业最紧张的时候。为了缓解企业资金压力，很多房地产公司也通过银行或者民间借贷取得资金，有的借款的利率甚至超过同期银行贷款利率的两倍到三倍，这对于企业来说就是巨大的资金压力和风险。从我国银行业对于房地产企业的资金调控来说，房地产市场处于疲弱的状态，很多房地产企业房产销售情况不理想，银行针对房地产企业的贷款审查越来越严。随着国家对宏观经济运行采取密集调控和当前通货膨胀压力加大，以及银行利率时常波动，房地产公司的资产负债率偏高这一融资方式受到极大影响。中小房地产企业对资金来源的缩减，很容易造成企业资金链条受阻或中断，从而加大了房地产的财务风险，并对企业的财务稳定与安全造成极大危害。 　　2.2 受银行利率波动的风险变大 　　对于负债经营的中小房地产企业来说，受通货膨胀、物价上涨的影响，银行贷款利率会增长，利率波动对其影响很大。贷款利率的增长必然导致企业资金成本的增加，同时使预期收益减少。而且，随着利率的波动，投资者对是否投资的决策也会存在很大不确定因素，从而导致投资者的购买欲降低，导致市场供需不平衡，供大于需，利率风险加大。大家都知道，房地产价值大小受金融市场上利率变动的影响，可能使中小房地产企业发生投资亏损的风险。而且近几年央行加息政策增加了中小房地产企业的财务成本，同时使按揭贷款的消费者成本不断增加，从而使投资者的购房欲下降，也导致房地产企业财务风险的发生。 　　2.3 筹资的风险加大，资金回收慢 　　一般来说，中小房地产企业的资产负债率很高，因此从货币市场筹集资金的难度很大，企业对债权人的偿债保证程度也会相应地降低。我国房地产市场发展不成熟，中小房地产企业融资渠道比较单一，主要是从银行贷款。随着银行贷款利率上升，增加了项目的开发成本， 也影响房地产消费市场的需求，给房地产企业带来了风险。 　　3 中小房地产企业财务风险的防范措施 　　3.1 外部环境方面 　　3.1.1 落实好楼市调控政策 　　对于中小房地产企业来说，其市场的准确定位和信息的收集很重要。要收集的信息主要包括整个市场的竞争环境，竞争对手的实力大小，潜在消费者的需求和企业内部情况。企业必须进行规范的市场运作，结合外部环境和内部环境。在进行项目开发前，中小房地产企业必须对市场进行充分调研， 分析市场的需求状况并预测未来市场的发展趋势， 从风险的各个角度对项目进行决策， 使市场因素发生的风险降到最低点。其次还要积极推动资本市场的发育，鼓励企业通过多种渠道筹集开发资金，实施资产重组。并适度完善住房政策，建立完善的市场调控体系。中小房地产企业必须对不同客户群体的相关产品进行分析和完善，以适应住房改革制度的建立和推进导致购房者的个性化需求。 　　3.1.2 健全相关法