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探讨物业管理成本有效控制方法与对策 　　【摘要】本文分析了物业管理成本影响的因素，然后从健全物业企业组织、营造良好的企业文化、多元化经营、绩效管理和国外经鉴等五个方面进行了阐述，并有效的对物业管理成本的控制策略，供同行参考。 　　【关键词】物业管理 成本分析 控制策略 　　自实行体制改革以来，物业管理行业有了快速、系统的发展。尤其是近几年来，随着房地产行业的火热，也促使物业管理行业全面发展。同时居民对物业管理企业的要求也不断的提高，并且随着外资企业渗入到我国物业管理行业，促使物业管理行业之间的竞争显得日益激烈。如何在提高经济收益，有效控制物业管理成本显得迫切和重要。 　　一、物业管理成本 　　物业管理企业的工作主要是根据与客户签订的物业管理服务合同，对社区内的房屋以及各项配套的公共设施、场地进行日常管理和维护，确保社区内环境卫生，维护社区内社会秩序等社区服务。物业管理成本是指物业管理公司提供物业管理服务过程中发生的各项支出，根据不同的分类标准可划分为不同类别。一般来说，主要包括：管理服务人员的工资和按规定提取的福利费；公共设施、设备日常运行、维修及保养费；绿化管理费；清洁卫生 　　费：保安费；办公费；文体活动成本；物业管理单位固定资产折旧费；法定税费等。根据物业管理企业的工作内容可以看出。物业管理成本具有点多、面广、线长的特点。物业管理企业日常管理的事物繁多，包含社区的各个方面，即使是同一物业企业由于不同社区的物业类型不一样、社区大小不一样、新旧不一样、客户需求不一样、收费标准不一样，导致物业管理企业成本监管难度很大。很难实行统一的成本管理标准、统一的成本核算。 　　二、影响物业管理成本的因素 　　（1）物业企业组织成本较高。组织成本是企业成本的重要组成部分。物业管理企业的组织成本主要包含静态组织成本和动态组织成本两个方面。物业企业静态组织成本是由企业自身组织结构决定的。动态组织成本是指组织在运行中消耗的成本。静态组织成本主要表现在企业组织结构不完善，组织存在多头领导、管理层次过多等。动态组织成本主要体现在组织中的人员素质参差不齐，组织决策难以有效贯彻实施等。随着物业管理企业的不断发展，企业组织也不断壮大.组织成本有居高不下趋势，增加物业企业负担。 　　（2）物业企业管理方式简单。大多数物业管理企业提供的是一种简单的粗放式的服务。管理服务手段智能化水平低下，科技含量低。手工操作形式比较多，这必然需要大量的物力和人力。随着经济发展水平的高速增长，人民生活水平日益提高，不仅使劳动力成本不断上升。而且客户对物业企业的要求也日益增高，造成物业管理企业成本不断增多。 　　（3）社区配套设施不完备，管理难度大。部分社区在早期的规划时。忽略了日后的物业管理。社区中的部分基础设施不完善，难以满足顾客需求的多样化。例如，在早期建筑规划中，存在机动车位比较少，甚至没有，绿化面积少等问题，造成对其进行物业管理的难度增大，直接增加物业企业的管理服务成本。 　　（4）物业企业经营方式单一。物业管理经营范围主要围绕着社区内部的设备日常运行、维修及保养、清洁卫生、保安等基本服务。由于顾客需求的多样化趋势加强，简单的社区服务已经无法满足顾客的需求，造成部分资源的浪费，增加了企业成本。 　　三、控制物业管理成本对策 　　物业企业管理成本的高低对物业企业的发展起到重要的作用，加强对物业企业管理成本研究，降低物业管理成本，促使物业企业改革并以灵活的方式开展专业经营，积极参与社会竞争，提高投资收益。 　　（1）改善物业企业组织，降低组织成本。完善组织结构。科学分析组织职能。调整职能管理部门，扩大组织管理幅度，减少组织管理层次，促使物业企业的组织结构优化。避免出现多头领导现象，减少组织内的摩擦费用。同时，扩大管理幅度，有利于上级对下级的有效管理和监督，保证组织决策能贯彻实施。减少管理层次有利于对企业管理成本的监控。加强对组织内部人员的培训。虽然物业管理行业是劳动密集型产业，对劳动力质量的需求不是很高，但是物业管理企业也要对企业内部员工及时进行培训，提高劳动者的素质。 　　（2）营造良好的组织文化。企业文化的营造是物业企业发展之源和动力之本，从本质上讲企业文化是企业内部成员在长期实践活动中所形成的并且被组织成员所普遍认可和遵循的具有组织特色的价值观念和行为规范。组织文化作为团体共同价值观，具有自我调控功能，使组织的目标自动转化为个体成员的自觉行动。 　　（3）促进物业企业多元化经营。物业管理企业除了提供基本的社区服务外，可以利用自身有利条件，在社区内开展多元化经营，这样既能发现和培育新的效益增长点，又能满足不同客户的个性化需求，同时达到降低服务成本，提高投资收益的效果。物业管理企业在实行多元化经营过程中，既不会增加管理成本，也不会增加业主的负担，而且还会给物业企业创造