苏州观前文化城营销的的策划的报告.docVIP

PAGE 城市商业篇一、苏州商业概述苏州历来商贾云集，商业发达。改革开放以来，随着苏州经济和社会的快速发展，商业进入了前所未有的繁荣时期。商业网络功能日臻完善。目前苏州市已初步形成了以观前街、石路、南门地区为标志的的热闹繁华的市级商业中心；以园区邻里中心、新区狮山广场等为代表的区域商业中心；以居住区商业为代表的居住区商业服务网络以及各中心镇商业。同时市区的工艺、文化、丝绸、花鸟、汽配等各类专业特色街已发展到16条，专业市场发达，规模效应日益明显。现代商业业态快速发展。大型综合超市发展迅猛，小型超市、便利店继续保持良好发展势头，专业连锁经营成为苏州商业重要增长点。2003年，苏州市区以连锁经营为主要形式的现代商业实现销售40亿元。占市区社会消费品零售额的比重为19.5%。消费市场一片繁荣，假日经济对市场消费的拉动作用明显，春节、五一、国庆期间，大中型零售企业、大卖场、超市的零售额均比平时明显增加。国民经济持续快速增长，居民收入稳步提高，消费能力进一步增强，2003年全市实现社会消费品零售总额526亿元，比上年增长16.5%，增幅比上年提高1.2个百分点，其中批发零售贸易业零售额438.32 亿元，餐饮业零售额85.2亿元分别比上年增长15.6%和26.9%。城市消费品零售额372.1亿元，农村消费品零售额154.0亿元分别比上年增长17.3%和14.5%。二、区域市场概述及分析苏州市市级商圈分析苏州目前共有三个市级商圈——观前商圈、石路商圈、南门商圈。如下所示：观前商圈：以观前商业街为核心的整个观前地区，位于苏州市中心位置，区内有人民路、干将路、临顿路等几条主要干道连接苏州市其他区域。石路商圈：以石路商业街为核心的整个石路地区，位于苏州中心城区西翼，区内有广济路、金门路、阊胥路等几条主要干道连接苏州市其他区域。南门商圈：以泰华商城为核心的整个南门地区，位于苏州中心城区南翼，区内有人民路、竹辉路、新市路等几条主要干道连接苏州市其他区域。1.观前商圈详细分析（1）、基本情况：观前商圈地处苏州古城中心位置，是具有悠久历史的苏州传统商贸、文化中心。商圈总占地面积52.4公顷，东起临顿路，南至干将路，北依旧学前、因果巷，西达人民路。观前商圈商业繁华，名店、老店集中，名胜古迹众多，融购物、娱乐、餐饮、旅游、观光、休闲为一体。是苏州城市最大和最具影响力的商圈。在苏州东园西区、古城居中、一体两翼的现代城市建设和发展的格局中起着无可取代的重要的中心作用。区内主要由一条贯穿东西的商业步行街和一条俗称“吃煞太监弄”的美食街及人民商场、长发商厦、金鹰国际、大洋百货等购物商场构成。（2）、业态分析：大型商场大型商场餐饮、休闲娱乐观前商业业态品牌服饰、化妆品专业卖场传统老店其他补充业态（3）、商圈特点总结：观前商业街成为苏州的商业最集中的街道，是苏州商业的缩影和精华，是一种多功能、多业种、多业态的商业集合体，具有城市商业中心和现代购物中心、旅游中心等多重功能，其具备以下几方面的功能和特征：地理位置突出：观前商圈位于苏州古城的中心，从观前商圈各个方位均可以快速通达苏州其他区域。商业功能丰富齐全，有机搭配：观前商圈具有购物、餐饮、休闲、娱乐、体育、文化、旅游、金融服务等综合功能和几十种业种，能满足不同档次、不同消费偏好的各种消费需求。在传统商业物业单纯购物的基础上融入旅游、游玩的元素。业态和提供的服务项目多：观前商圈的经营业态包罗万象，名牌云集，成为商家（生产厂家）必争之地。古老和现代相结合，具有鲜明的特色：观前商圈以历史和文化为依托，在感官上能让消费者直接体会到古今观前的有机衔接。老字号相对集中的观东保持的便是传统苏州的建筑风貌。一边可以看到老式招牌店“叶受和” “采芝斋”，而另一边就可以看到“班尼路”、“佐丹奴”、“美特斯-邦威”等品牌专卖店一个接着一个；再加上人民路东西两侧的工业品商场、购物中心等建筑以及隔街相望的一百，已与现代都市的气派相融了。商圈的总体规划符合商业发展需求，布局适当：商业物业的规划及建筑讲究连续性，观前商圈遵循这一准则，在建筑和规划上打造了适宜商业发展的一种平面和空间，这样的空间在水平方向上对消费者购物、游玩等具有导向性。影响和辐射力强大：基于以上因素，最终使得观前商圈的影响和辐射除能够立足苏州外，其还可以向外省市延伸，其消费群来源具有广泛性。这是苏州其他商圈所不具有的优势和条件。商铺的租售率、商户经营业绩优于苏州其他商圈，物业价值稳定：由于具有稳定的消费群，决定了观前商圈的商铺的租售率和主要商户的经营业绩普遍好于其他商圈，物业价值也较为稳定。2.石路商圈详细分析（1）、基本情况：石路商圈东至阊胥路、南至金门路、西至广济路、北至上塘街，石路这块总面积达到12．7万平方米的地块，主要由南浩街、步行街、亚细亚商厦、石路国际商城、汇丰商场