苏州中瑞高级公寓的项目可行性的研究的报告.docVIP

苏州中瑞高级公寓可行性研究报告PAGE 18 -苏州中瑞高级公寓项目可行性研究报告苏州中瑞新世纪置业有限公司二〇〇五年五月 项目总论项目基本情况苏州中瑞高级公寓项目位于江苏省苏州工业园区星海街，用地性质为居住用地，项目地上总建筑面积为11500平方米，其中公寓建筑面积为9500平方米，配套商场建筑面积为2000平方米（以上建筑面积最终以政府实测面积为准）。地块范围为西至星海街，东至星汉街，南临加城大厦，北邻四季花园。苏州中瑞高级公寓项目由苏州中瑞新世纪置业有限公司向苏州工业园区建屋发展集团有限公司购得，总价为5405万元，包括土地价款和土建工程价款，园区规划局已经批准了该项目的建设用地，并给出了红线与规划设计要点。项目模式与合作方式本项目由上海中富投资发展有限公司和上海长亮投资发展有限公司合资组建的苏州中瑞新世纪置业有限公司进行开发，项目的经营方式为高级公寓和商铺部分全部销售。项目可行性报告的结论本项目总投资为8284万元（含贷款利息），自有资金为4865万元，向银行借贷2500万元。经分析研究，本项目主要经济指标是：建筑面积： 11,500 m其中：住宅面积 9,500 m2 商场面积 2,000 m2土地面积： 4,928.66m2销售收入： 12,700万元总投资： 8,284万元税前利润： 3,648万元投资利润率： 29.5%从市场趋势方面看，本项目的建设内容属适应市场发展的需要，业务前景看好；从经济效益方面分析，本项目的投资规模合理，投资回收期较短，回报率高，所投资金由投资各方筹措，经济效益明显；从社会效益方面分析，本项目将为苏州工业园区的开发作出贡献，符合当前经济发展的规划要求。综上所述，本项目是可行的。 第一章 项目概况1.1 项目名称：苏州中瑞高级公寓1.2 项目位置本项目位于苏州工业园区“加城花园”二期小区西北端，毗邻城市干道星海街，项目南临加城大厦，北邻四季花园。1.3 项目建筑规划情况1.3.1 总体方案本项目由一幢22层公寓大楼和一座二层商业中心所组成，总建筑面积为11500平方米。公寓建筑面积9500平方米，由167套一室户和一室一厅组成，其中一室户41套，建筑面积约32平方米，一室一厅126套，建筑面积约40平方米至72平方米；商业中心建筑面积2000平方米。本公寓按照高级公寓标准装饰配置，并引进具有鲜明特色的商业及服务业态，面向都市年轻白领一族，是集居住、餐饮、娱乐、休闲等功能为一体的小户型公寓。1.3.2 主要经济技术指标1） 地上建筑面积 11500 m2 其中：公寓面积 9500 m2 商业面积 2000 m22） 绿化率 ≥35%3） 建筑高度 22层1.3.3利用项目位于园区中心地带之地理优势，在建筑平立面之布局让主体外型新颖突出，以增加建筑之吸引力和活力(详见附图一)。公寓：整幢大楼之立面设计以高级涂料、面砖及铝合金装饰线条为主，以新颖的建筑手法，令大楼彰显时代特质。公寓楼规划为全装修，户型以单元房和一房一厅为主要特色，按照高级公寓标准装饰配置，配有功能齐全、设施精良的会所，随时为住户提供多种生活及商务服务。商场：位于星海街东侧沿街坐落，规划为融江南园林气息和现代时尚风情于一体的精品商业中心。商场内设有主题中庭，营造出宽敞舒畅的环境，增添繁华热闹的商业气氛，成为在园区内居住、工作人士购物、娱乐休闲的最佳去处。附图一：总体布局效果图1.4 项目建筑系统1.4.1 交通公寓出入口位于星海街东侧“加城花园”二期小区内，公寓机动车辆及行人均由此出入小区。公寓底层与商场设有通道，以方便公寓住户直接进入商场。商场主要人流由星海街东侧沿马路进入商场。1.4.2 给排水系统给水系统水源拟从靠近小区道路的市政管网中各引一条DN500的给水管，并采用小区集中变频供水。消防系统整幢公寓和商场均设有自动喷淋系统及火灾自动报警系统，最大限度的保障住户和公众的安全。公建部分设消火栓箱，各箱内设置消防泵启动按钮，在给水系统上设置水泵接合器，其周围15-40米设置室外消火栓。室内消火栓用水量为15L/S，消防用水直接从市政网中抽吸。C、排水系统室内采用污废水分流制，室外污废水合并后排至市政合流污水管道。雨水汇集后直接排入市政雨水管道。1.4.3 空调公寓内公共区域设置中央空调系统，提供冷暖气。各单元住户房间内安装分体式空调。