蓝湾国际地产营销的的策划的报告.ppt

市 场 研 究 报 告 报告内容框架 一、市场研究报告 研究思路 背景研究 城市背景研究 临沂地理位置 临沂市位于山东省的东南部,东部连接日照,地近黄海,西接枣庄、济宁、泰安，北靠淄博、潍坊 东靠日照港、岚山港和连云港，属新亚欧大陆桥东方桥头堡范畴，处于山东和江苏两个经济大省的交界处，南北交汇，海陆兼济，发展空间广阔。 城市背景研究 现代商贸城：临沂目前共有大中小批发商场100余个。 山水生态城：有沂河、?沭河、中运河、滨海四大水系，区域划分属淮河流域。主要河流为沂河和沭河，有较大支流1035条，中小支流15000余条。 历史文化名城：春秋时期的曾子、子路，战国时期的荀况，东汉珠算发明家刘洪，西汉经学家匡衡，三国时期著名军事家诸葛亮，东晋书圣王羲之，南北朝文艺批评家刘勰，唐代书法家颜真卿。 基础研究 投资情况 开发情况 销售情况 临沂市住宅市场研究 板块市场分析 房地产市场的竞争不单是楼盘间的竞争，也是板块的竞争，因其具有极强的地域性特点。 一般情况下，同一区位的楼盘在户型组合、销售价格、目标客户等特性上都较为接近。 通过对各个板块的分析及比较，掌握各板块的市场特征及各板块间的竞争态势和优劣对比。以便在楼盘的策划销售阶段充分发掘项目楼盘所在板块的强势优势。 样本的选择 样本选择原则 样本框 客户情况 客户情况 项目概况 属性:高档住宅 项目总占地157.18亩,总建筑面积23万平米，由8栋18层和5栋26层住宅构成，规划1400余户 建筑形式为板楼；户型设计有平层和跃式两种，一室至四室皆有，以三室为主。 项目位置:兰山区金坛路8号 项目基本指数 得房率：75%左右 容积率：2.2 绿化率：40% 层高：2.9m 楼间距：70-90m 楼层数：8栋18层，5 栋26层 住户车位比：1：1.02 电梯：2梯2户/2梯3户/2梯4户 户型分析 经典户型解析 户型面积为51.7平方米 一室一厅一卫 户型优势: 经典小户型 户型方正，卧室、起居室、厨房、洗手间独立 南向开间较大 户型弊端: 只有南向窗户，通风稍差. 阳台面积较大，可利用性差 经典户型解析 户型面积为152平方米 三室两厅两卫 户型优势: 户型方正，南北通透。 阳台面积大，增加享受空间 户型劣势： 阳台太多，浪费空间 户型布局不合理，相当于一厅 卧室开间太低，进深太大 厨卫扎堆，布局差 经典户型解析 户型面积为227平方米左右，四室二厅三卫 户型优势: 全明户型，南北通透。 户型方正 客厅连接8.2米景观阳台，气势十足 户型劣势： 户型面积较大，南北进深较长，形成一定的空间浪费 各入户门分散，国道多 经典户型解析 户型面积为164平方米，位于上城中央，为上城最佳户型 三室两厅两卫 户型优势: 户型方正，南北通透。 空间利用合理，无浪费空间 南向大阳台，采光通风良好 户型劣势： 北向卧室开间太小 主卧门与洗手间正对 动静分区不明显 客户分析 客户特点： 以本地自住客户为主 客群包括：政府官员、私营企业主、个体工商户等 其次为外地自主客户客群为在临沂经商的南方人和来临沂定居的外地人（主要为东北人） 投资客户较少，且以本地客户投资为主，投资选择主要为中小户型 项目推广 整合传播：及时沟通CSC深圳 ◆推广方式： 在项目立案伊始至项目各阶段举办各种酒会、发布会，扩大宣传。 在销售期主要通过，报广、挡板、高炮、举办各种活动（品牌楼盘、龙舟对抗赛、形象大使、油画展、摄影大赛、木偶剧表演等）对项目进行宣传 ◆推广卖点： 档次：临沂首席名流生活区 只为上层的上品 开元点亮生活，居于上层之上 不为名流，只为挑剔的名流定制 品质：真正的名流品质，给你眼见为实的打动 国家A级性能住宅认定 实力：开元20年，超越唯有自我超越 20年，12000个家庭，50多个奖项 推广优势： 深入发掘卖点，以开发商实力、产品档次，来提升项目的整体形象， 以小区内部配套、A级住宅评定来掩盖户型上的缺陷 项目推广与销售阶段相结合，针对性强 销售推广力度大，客群针对性强 项目销售分析 项目点评 项目优势： 该项目位于临沂行政中心金雀山路，且距沂河较近，配套齐全，景观较好 开发商实力较强，且项目整体规模较大 内部配套较好，为临沂首个通过A级住宅鉴定的楼盘 营销推广思路明确，各方案效果显著 项目劣势： 户型设计太差， 部分户型面积较大，且总价相对较高，形成一定的销售压力 项目公摊较大，公摊为25%左右 项目概况 属性:高档