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PAGE 园区湖东项目策划报告（讨论稿）2003年11月苏州顺驰地产有限公司目录第一章：项目背景第二章：市场调研第三章：定位篇第四章：营销策划第五章：开发计划第六章：成本测算第PAGE 18页第一章：项目背景区域状况苏州工业区园区自1994年开发至今，房地产开发建设速度飞快，商品房销售势头迅猛，完善的园区配套环境、优越的居住环境及楼盘高水准的操作，吸引着众多客户将园区作为自己置业的首选地段。园区房地产市场总体呈现供销两旺的局面，房地产各级市场局面火爆。一级市场招标拍卖不断完善促进了二级市场的快速发展。2004年园区土地供应量仍将保持上升势头，预计将达到200万平方米，比2003年上涨50%，充足的供应量将为整个房地产市场的稳步发展提供强有力的保障。园区房价也节节攀升，由2001年的3200元/㎡至2002年突破4000元/㎡大关，至2003年的4500元/㎡，一年一个台阶。在房价逐年上涨的同时，房地产市场一直处于供不应求的局面。由于土地供应量的逐年增加，至2004年，商品房供应量将有所上升，但随着园区人口的快速增长和收入水平的不断提高，明年的商品房需求量仍将保持较高水平，供不应求局面仍将在一段时间内存在，但较2003年将有所缓和。基于园区的规划建设思想，今年的开发重点将逐渐东移。园区政府积极推进湖东地区的建设和发展，配套日趋完善。特别是大型公建的推进，如：F城、行政中心，科技文化中心、会展中心，研究生城、体育中心等等，加速提高整个区域的城市地位和城市机能。从2003年的土地拍卖情况看，今后的房地产开发重心也随之东移，湖东地区将成为政府重点扶持开发的区域。园区规划三年内，在湖东二区的居住人口将达到10万左右。项目概况本项目位于金鸡湖东第一个2万人组团东湖大郡东面，北依钟园路、东靠新梁路，用地面积为164215平米。项目所处地段地势平坦，视野开阔，道路完善，是不可多得的住宅开发用地。具体资料如下：项目优劣势分析优势湖东项目由两块地块组成，地块间紧密相接，实质上就是一块地。整个地块方正，非常适合开发大型住宅社区。本地块与同时拍卖的其他4块土地加上另外3块规划中的地块，将共同构成金鸡湖东面、继东湖大郡之后的第二个2万人住宅组团。地块升值潜力巨大，后市看好。尽管早在2002年，湖东开发已经炙手可热，但真正让投资者和消费者心动的项目并未出现。目前，地块西边在售的“东湖大郡”操作声势巨大，热闹非凡，但实际签约率估计只在50％左右，多数买家仍持币观望。园区政府积极推进二区的建设和发展，配套日趋完善。特别是大型公建的推进，如：F城、行政中心，科技文化中心、会展中心，研究生城、体育中心等等，对整个区域的城市地位和城市机能加速提高，会对地价产生拉动效应。邻近项目地块的轻轨将进一步拉近湖东和市中心以及周边城市的距离。外来资金和人口是住房需求的保障。吸引外资持续增长，高素质的新就业人口保持稳定增长，公积金会员不断增加，目前已经出台公积金二次购房的政策。劣势市场竞争激烈。面对今年近100万的供应量，和今后陆续推出的300万量体，对本案是最大的威胁。消费能力、消费习惯尚未形成成熟的市场。由于本案的成本较高，而且市场目前没有成熟到该境界，近30万平米要实现5500元/平米的均价，具有一定的挑战。在城市化发展，拆迁力度加大的前提下，苏州政府为平息市民提供了大量的定销房。每年的定销房供应量在60-100万平米，而售价在2200元/平米，首先将冲击二手市场从而拉低整个市场的平均房价水平。为控制银行风险，严格控制预售条件和订金收取，甚至会出台抬高高档商品房的预售许可条件的政策。如参照上海，小高层和高层要结构封顶才能预售等等，而园区市场将最受影响。项目战略定位支持集团全国化战略发展，为集团在长三角快速发展提供强大的现金流支持，实现自我造血，自我发展湖东项目作为集团在苏州操作第一个楼盘，它的成功将确认顺驰在苏州房地产市场主流开发商的地位，树立顺驰品牌，实现集团全国化的品牌战略培养苏州团队，并为苏州团队操作其他项目积累宝贵经验 第二章：市场调研园区开发建设近10年来,商品房呈销售两旺的好势头,优越的居住环境及楼盘普遍高水准的建设,吸引着消费者在园区踊跃购房。给人感觉不同的是，与市区相比，园区的楼盘多了些“洋味”，从湖左岸营造的巴黎塞纳河左岸文化，到都市花园六期天域展示的地中海风情，以及东湖大郡规划的美国贝尔高林景观设计等等，园区的国际化气质显然也赋予了楼盘独特的韵味，伴随着园区房地产的成熟，这里正在形成有别于苏州其他区域的国际化海派居住氛围。一、园区房地产市场简述1.园区房地产状况园区商住用地约为1309公顷，新开发商品住房占苏州城区总量从4.1%（1997年）上升至19.23%（2002年）。目前主要集中在湖西开发，湖西楼盘从开发初期至今达70个以上，而湖东楼盘目前