龙城国际2合拼户型问题探讨.docVIP

龙城国际2期合拼户型问题探讨 本项目是在中央90/70、市国土局“取得预售证后不能不售”和中央政府加强房地产监控的政策背景下的以合拼户型销售为主的项目， 在龙岗中心区是首个正式推出的合拼户型楼盘，面临众多不确定因素，主要来自政策压制和市场接受度方面。 一、建筑产品 1、户型分布 栋号 单元号 合拼后房号 合拼前户型 合拼前套数 合拼后套数 总套数 日照＞3h 日照＜3h 8栋 H座 01 H-1 15 　 15 15 H-2 15 15 　 H-3 15 15 　 02 H-1 15 　 15 15 H-2 15 15 　 H-3 15 15 　 J座 01 J-1 15 　 15 15 J-2 15 15 　 02 J-1 15 　 15 15 J-2 15 15 　 9栋 K座 01 H-1 18 　 18 18 H-2 18 18 　 H-3 18 18 　 02 H-1 18 　 18 18 H-2 18 18 　 H-3 18 18 　 L座 01 L-1 18 　 18 18 L-2 18 18 　 L-3 18 18 　 02 L-1 18 　 18 18 L-2 18 18 　 L-3 18 18 　 M座 01 M-1 18 　 18 18 M-2 18 18 　 02 M-1 18 　 18 18 M-2 18 18 　 10栋 A座 01 A-1 21 　 21 21 A-2 21 21 　 02 A-1 21 　 21 21 A-2 21 21 　 03 A-3 19 19 　 19 A-4 19 19 　 B座 01 B-1 21 　 21 21 B-2 21 21 　 02 B-1 21 　 21 21 B-2 21 21 　 03 B-3 19 19 　 19 B-4 19 19 　 C座 01 C-1 15 　 15 15 C-2 15 15 　 02 C-3 13 13 　 13 C-4 13 13 　 D座 01 D-1 12 12 　 12 D-2 12 12 　 D-3 12 12 　 02 D-1 12 12 　 12 D-2 12 12 　 D-3 12 12 　 E座 01 E-1 12 12 　 12 E-2 12 12 　 E-3 12 12 　 02 E-1 12 12 　 12 E-2 12 12 　 E-3 12 12 　 F座 01 F-1 14 　 14 14 F-2 14 14 　 F-3 14 14 　 02 F-1 14 　 14 14 F-2 14 14 　 F-3 14 14 　 G座 01 G-1 14 　 14 14 G-2 14 14 　 02 G-1 14 　 14 14 G-2 14 14 　 合拼户型总套数 　 1022 699 323 422 不合拼户型总套数 　 26 26 　 26 户型总套数 　 1048 725 323 448 合拼前日照时间不足3小时户型共有323套，户型集中在南北向户型朝北位置。此类户型在报建审批时存在一定问题，需要特别注意。 2、煤气管道 建议分拆户型煤气管道不直接入户，只建设到建筑外墙位置，方便煤气管道的修改。 3、上下水管 上下水管一真一假（双拼）或一真二假（三拼）设置，在假管户型的隐蔽部位设置方便拆卸的小水管，以应付竣工验收。 5、价格制订原则 价格制订基本原则是引导拼后户型组合销售，抑制分拆购买需求。具体表现以合拼后户型为最终价格基准。同时制订分拆户型销售价格，并且大幅度提高单套销售价格，而对组合销售单位给以优惠折扣，使价格回归项目预先制订的合拼后价格水平。 价格公布时间定在多次客户梳理之后，保证所有进入选房区客户明确了解项目户型结构、面积、销售方式等，筛除小面积需求客户。 二、销售管理与口径 基本销售口径： 拆分购买单套功能并不实用； 大于90 平米可以支付两成首期，具有首付的优势； 对于希望购买小面积单位客户引导至其他项目或三级市场，同时进行市场联动； 不允许业务员引导客户对两套中的单房拆分房型做投资引导，如有违规，严厉处置。 客户引导方面： 1、 办理税费、手续的