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限购政策效果、困局与出路 　　2010年我国开始通过“限购”政策给房地产市场降温，住房价格上涨较快的城市纷纷推出限制购买住房的政策。目前，从全国的房地产景气指数和房价指数来看，“限购令”抑制了住房价格快速上涨的势头，成交量下降到低位。以限购为核心的调控政策在短期内遏制了过快上涨的势头，为房地产市场的持续健康发展创造了良好环境。然而，限购政策也带来了一系列问题，政府土地出让收入下降、房地产项目运营难度增大、居民投资渠道压缩等。同时，限购政策作为行政管制政策的可持续性问题也日益凸显。 　　一、房地产的双重属性：投资与消费 　　土地与房地产的专有特征有四方面：位置唯一性、产品异质性、资金需求量大和引致需求。 　　房地产资产的四个专有特征决定了房地产在市场上具有消费和资产双重属性，且双重属性不可分割。住房作为必要的消费品，贫穷和富有家庭都要消费一定的住房服务。房地产价格的快速上涨，进一步刺激了人们的投资需求。面对行业过度投资、金融环境过度宽松，消费者心理恐慌所带来的房地产价格快速上涨，采取行政干预，限制消费的政策具有必要性。 　　二、限购政策的作用：抑制过度投资 　　1.稳定市场，量价走势发生改变 　　从全国和重点城市来看，限购政策确实在短期内改变了消费者、开发商和地方政府的预期，扭转了量价走势。统计数据显示，2010年9月30个大中城市中，有超过2/3城市的楼市成交量环比上涨，其中北京、南京和深圳等重点城市成交面积环比涨幅都在50%左右。而到了当年10月上旬，大部分城市的房地产市场迅速降温。据北京市房地产交易信息显示，2010年10月第1周，全市新建商品房网签1383套，环比上周的3867套下跌了64%；二手住房网签1594套，环比上周的4591套跌幅超过了65%。可见限购令对全国房地产市场的稳定作用比较明显。 　　2.改变预期，行业投资趋于理性 　　从行业来看，限购令改变了地方政府与开发企业对于房地产市场的走势判断。房地产企业在土地市场上的购地行为发生了变化，开发商对于房地产市场预期收益率进行了调整，更多地考虑风险因素与价格不确定性。土地市场有所降???，土地流拍现象增多，一些地方政府不得不调整土地出让计划。同时，与政府土地出让相关的土地出让收益开始减少。以浙江省为例，浙江省11城市土地供应无论是成交量还是成交总价，限购令后都呈现明显下降趋势。从地块面积来看， 2010年达5102.06万平方米，而2011年降至4552.84万平方米；从成交总价来看，2010年成交总金额为1631.12亿元，2011年下降为1181.65亿元。 　　三、限购政策的困局：干预的失灵 　　限购令干预政策在迅速稳定市场的同时，也带来了一系列的问题和困惑。市场干预政策的长期结果通常是难以预料的，干预政策会影响价格信号对供求关系的调节功能。目前的干预政策主要是“减少需求”，而需求减少必然会影响供给做出相应的调整。 　　1.扭曲市场机制，价格信号失灵 　　实践证明，市场价格信号是引导资源合理配置的最有效方式。在有效率的市场上，价格信号可以充分反映宏观经济、供求状况、消费偏好等一系列信息。市场越有效率，价格信号反映的信息越充分。目前，限购政策是一种强制干预政策，人为控制了居民的消费行为，改变了需求曲线。如果供给不变，移动需求曲线，必然会导致价格变动；而价格下降，会改变供给曲线，导致供给量减少。从目前的限购政策来看，试图在降低价格的同时增加供给很困难。在快速城市化过程中，改善住房条件、增加投资性消费是必然趋势，也是一项基本权利。目前通过限购政策强行降低价格，使得价格信号不能反映信息，价格信号的作用减弱。而价格信号失灵，会造成市场供求关系的紊乱，市场参与主体无所适从。因此，开发商、消费者只能依据政策走势来进行投资和消费。 　　2.制约行业发展，升级转型困难 　　房地产行业是国民经济中的重要行业，房地产企业通过提供空间服务而获得收益。目前，我们为房地产行业赋予了太多的社会功能，让房地产企业背负过多的社会责任。限购令给行业和企业带来巨大的影响。依据笔者对浙江11个城市169个项目的实地调查结果来看，限购令以后，项目启动的成本明显增加，集中表现为财务成本、管理费用、各类税费明显增加。项目审批手续更加复杂，项目运营风险增大。一部分中小房地产开发企业选择出让项目、退出市场。而大型房地产企业的发展同样受到影响。限购令以前，企业购置土地价格普遍较高，“地王”频现，而今土地购置成本和持有成本给企业发展带来巨大压力。限购政策成为影响企业生产发展的重要因素，增加了行业转型升级的难度。 　　3.增加行政成本，难以长期持续 　　行政干预必然导致行政成本的增加，工作量增大。限购政策需要从中央—省—市—区逐级推行，代理链条越长，代理成本