2012年武汉长江航运中心项目前期策划报告全文.docVIP

——“长江航运中心”项目前期策划报告—— 谨呈：武汉长江航运中心实业有限公司 2012年4月 项目目标解读 通过与开发商的接触、项目标书的解读， 我们认为该项目承担着 三大目标 1 第 章 目标1：品牌目标 130多年历史，足迹遍及海外。我国航运企业中唯一能实现远洋、沿海、长江、运河全程物流服务的航运企业。 国务院国资委管理的大型企业集团，除了远洋航运独具影响力， 长航“国宾船队”也闻名遐迩。 航运到地产的跨越，树立长航地产品牌价值 长航——航运骄子，栋梁国企 长航目前仅有一个的项目在售，一个项目待售， 地产品牌刚刚起步。 该项目将是公司的打造综合体实力的呈现， 肩负该项目地产价值的塑造，地产品牌树立的使命。 地产开发——新生起步，借此飞跃 目标2：社会责任使命 推动城市发展，激活历史，重塑辉煌 项目多家股东，并有政府背景，具有社会责任感， 在武汉奋起发展的时期，长航肩负着推动城市前进的历史使命。 企业——推进发展的使命 地段——再创辉煌历史的使命 项目所在的地方是汉口的核心，汉口的发源地， 也是武汉商埠文化的发祥地，有拥有浓厚的江滩文化。 我们项目承载着这块土地赋予的身后文化， 具有重新区域繁华的历史使命。 项目——社会功能的使命 项目是一个包含办公、酒店、商业、居住功能的综合体， 项目的企业责任和地段价值，需要该项目的综合体物业也承担相应的社会责任 承担起完善城市功能的使命。 目标3：经济效益 豪宅售价最高度 项目住宅目标售价33/a.5万/㎡，将成为武汉最高住宅的代表； 商业出售，售价5万元/㎡，实现资金的回笼。 项目的整体价值的实现 项目的销售收益最大化 实现项目价值的提升和项目的影响力。 激活缄默历史，开创新纪元 ——大武汉时代的新航标—— ——城市地标—— 提出核心问题 基于对项目的基本条件、目标预期、竞争环境的解读，寻找到项目的核心问题。 2 第 章 价格跨越：目标售价3.5万/㎡VS区域均价1.5-2万/㎡ 中城国际 1.4万/ ㎡ 武汉天地2.5万/ ㎡ 融科天城1.9万/ ㎡ 京汉1903 2.3万/ ㎡ 馨悦国际 1.3万/ ㎡ 中华城 1.5万/ ㎡ 目标：本案住宅保底均价3.5万元/ ㎡，商业保底均价5万元/ ㎡ 现实：项目周边普通豪宅项目均价均在2万元/㎡以内； 武汉高端豪宅3.2万元/平方米； 地块限制：“五大限制”小地块VS标杆项目 限制1：地小、高容； 限制2：地块被切割成两块，用地狭长。 限制3：住宅位于二线景观； 限制4：住宅内有还建楼； 限制5：办公楼用地确定，占地基地大，住宅、商业布局受挑战； 市场突围：武汉豪宅群雄并起，我们该如何突围？ 武汉豪宅，各有特色 从景观、产品、地段、综合体价值，更有千秋。 武汉从不缺水景豪宅 1、武汉水景丰富，不仅有长江，还有各大湖泊； 2、未来滨江滨湖景观资源大盘云集，预计供应约1000万㎡； 资源占有 城市核心价值 产品价值 综合价值 奢华价值 东湖国际 京汉1903 晋合世家 武汉天地 万达公馆 绿地国际金融城 万达公馆 武汉中央文化区 复地东湖国际 江尚天地 华侨城 和记黄埔地块 联发瑞盛地块 中烟月湖琴声 九龙仓地块 武汉天地 世茂锦绣长江 越秀地块 潜在供应项目 在售项目 本案 招商墨水湖地块 问题解决之道 在项目的目标和现实之下， 我们的解决问题的方向在哪里， 我们通过城市地标项目解读，寻求问题解决知道。 3 第 章 现在，我们踏上寻找地标成就因素之路…… 在北京…… 三里屯village 兼容并蓄的人文风尚汇 钓鱼台7号院 军政教聚集的地段、顶级的产品 城市中心的公园景观 北京798艺术区 艺术、文化殿堂 华贸中心 城市核心地段、奢华聚集地 在上海…… 上海新天地 核心地段、石库门文化、综合体价值 汤臣一品 陆家嘴中心、江景、 最奢华的产品 金茂中心： 城市核心地段 城市最顶级的资源 星河湾： 奢华、高贵的产品 在广州…… 五羊雕塑、小蛮腰： 城市历史、现代文化的精神标志 中信广场 核心地段，城市天际高度的产品 交通利好、产品形象 星河湾 最高端、最精致的产品 在深圳…… 华润万象城： 城市核心地段 高端商务、商业综合体 城市文化的打造 香蜜湖一号： 个性化的别墅产品 海景资源 产品创新 中信红树湾： 城市核心地段 海景资源 产品创新 城市最核心、最有内涵、底蕴的地段 海景：中信红树湾 江景：汤臣一品 园景：钓鱼台7号院 精致品质：星河湾 产品创新：香蜜湖一号 奢华配置：汤臣一品 上海新天地：文化复兴 芙蓉古城：文化再造 三里屯：文化融