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关于“70,90”政策思考 　　摘 要:分析“70,90住宅面积政策”政策本身的积极意义和局限性。并借鉴国外社会住宅的相关经验来说明政策的发展方向。 　　关键词:“70,90住宅面积政策” 住房结构比例 90平方米户型 套密度 　　中图分类号:TU7 文献标识码:A 文章编号:1672-3791(2012)05(a)-0250-02 　　2006年,建设部发布《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》,要求新建住宅项目,套型建筑面积90m2以下的户型必须占整个项目70%以上。并制定出落实该政策的措施。 　　而后笔者调查了居民收入与住房的消费价格:根据杭州统计局的居住消费价格指数统计显示,住房的价格达到了居民全收入的105.8%,亦即不吃不喝也买不起房。上海则没有明确发布这一数据。根据搜房网从对上海,杭州等城市的购房者购房面积需求的历年统计数据比较,显示城区内这一数据每年呈下降趋势。统计结果是,民众的住宅面积的需求集中在71m2～140m2区间。 　　这些是否表明“70,90”住宅面积政策顺应潮流？该政策肯定也不是完全合理,但又如何不合理呢？笔者以下将就政策的积极性,局限性展开分析,并对新加坡的住房面积政策对比。 　　1 政策本身积极性分析 　　1.1 90平米前提下居民生活模式 　　各种居住空间构成了人类的行为单元。所有的行为单元的组织都应该有满足人类日常生活行为活动习惯,并能是这些习惯在一套居室内相互联系顺畅。90平米是否能满足当下人们的居住需要。还得从居住模式上分析。 　　1.1.1 居住空间首先涉及居住群体这一主客体对等的关系 　　从计划生育政策执行以来,中国的主要家庭模式已经变成了3口之家(一对夫妻加一个小孩)。这表明居住空间主要以两室为主。当然还有两代居的模式,即一对父母,1～2个老人,一个小孩。这便要求有三个及以上的居室。而90平米的居住面积恰好是一个一个中间值,可以勉强满足两室到三室这样一个变换过程。此外,居住人数3人以下的,诸如单身,无子女的夫妻等,90平米对他们而言过大,没有讨论的价值。对于居住人口超过5人的诸如四世同堂的情况,90平米的面积就像汽车不能超载一样,不能承受这么多人的居住。讨论也没有意义。从中国当下社会主流的居住群体层面上考虑,这一政策是相对积极的,是可行的。 　　1.1.2 居住空间再次涉及居住群体的生活模式问题 　　近些年来,由于城市经济的较高速发展,人们的工作行为及住居方式发生了较大的变化,这些变化主要表现在以下几方面。 　　(1)在经济、文化迅速发展转变的大背景下,社会竞争加剧、工作强度增加、精神压力加重。这致使人们在工作之余寻求各种适合自身放松的方式,家庭娱乐则是主要方式,自己的住宅变得重要。 　　(2)随着跨国学习、工作、经商、旅游等活动的不断普及。人回到家中读书、看电视、上网的时间就明显增加;人们要么选择远行,要么选择居家,近距离室外运动频率剧减。居家的生活舒适性就要提高:洗浴方便,家务劳动电气化。 　　这些生活模式上的变化,暗示了在住宅设计中舒适性,功能空间界定的可变性,电气化的便捷性都变得空前重要。90平米的住宅面积,客厅的面积约12平米左右,要适应一些诸如家庭聚会之类的活动显得非常困难。诸如餐厅客厅结合的可适应性设计就会发挥巨大作用。而根据黄一如老师的《上海紧凑型住宅单元建筑面积指标探讨》中给出的数据,紧凑型两室户套内面积在68.6平米左右,加上住宅的公摊面积(根据住宅单元层数,单层户数变化折中取15平米),还有6平米左右的弹性空间。这就意味着90平米对于两居室的可适应性设计是有利的。而对于3居室(紧凑设计后套内面积为81.9平米)则显得局促。 　　1.2 市场经济与购买力上分析 　　商品住房市场价格高昂是当下中国的社会问题,这是一个事实。一般认为,房价收入比是衡量购房压力的最好指标,其理想值是3～5(UN—Habitat,2002)①而中国一线城市房价收入比已接近20∶1,二线城市亦达到15∶1左右,三四线城市也已超过10∶1,几乎花掉一般居民一生的积蓄,这对于大多数消费者而言是沉重的负担。②这一悬殊的数据显示,中国需要推出居民相对能够购买的住房。这只能从3个方面着手:(1)降低房价;(2)提高居民收入;(3)缩小房屋面积来控制总价(这里指商品房,廉租房,经济适用房除外)。而前两者要符合经济规律,而第三者则是政策的宏观调控。因此,推出“70,90”面积政策具有积极意义。 　　2 政策的局限性思考 　　但如上文提到的,“70,90”面积政策也存在许多不足。 　　2.1 面积上的“一刀切”不合理 　　从上文提到的需要三房的家庭,90平米就显得局促而不适用。住宅房型70%的90平米以下,是否意味着100～110这种经济的三房相对占有比例就下降了。应该根据家庭结构在中国社会的构