经营预报告书.docVIP

前 言 承蒙贵方赏识，敝司有幸能参与贵司对项目特点提出系列的建议 贵公司拟定投资的项目位处青岛崂山区石老人度假区，东临黄金海岸，西面不远为青岛新城区中心，南对雕塑园，北靠高档住宅区。地理位置优势无须多言。 作为滨海大道的较大规模的综合性酒店，不但拥有石老人度假区核心商业地段，且拥有极尽便利的交通配套环境。 二、目的 本部分报告旨在为贵公司拟定投资的项目提供策划顾问建议。让贵公司在多元化信息时代有一个更明确的投资方向,在激烈的市场竞争中赢得更大的利润、让经营者获得最高的ROI（投资回报率）。 三、思路及逻辑 本项目策划顾问报告是我司经过对青岛市餐饮业市场状况的深入调查、对青岛市综合性酒店的了解、对同行业经营状况分析及项目经策划包装后的整体附加值四个方面综合考评，结合我司多年来对服务行业之经验及多位策划资深人士的分析而得出的。 四、项目定位： 定位依据 项目本身规划条件； 青岛市的酒店业调查及竞争对手的调查结果； 政府宏观资料； 目标消费者与潜在消费者调查； 消费行为精细化了解； 实现投资者利润最大化。 五、行业市场分析： 全国共性部分： 一是：饭店业的结构调整取得重大进展，饭店市场趋向细分化。 二是：会务会展经济带来了饭店业的繁荣。 三是：国内客源市场旺盛，假日消费频掀高潮。 四是：饭店集团化、网络化经营趋势加快。 地方优势分析： 青岛市旅游经济青岛市三大特色经济之一近市进一步完善和利用东部现代都市风景区、中部八大关风景区、西部欧陆风情区和滨海文化风景线开展都市观光、滨海旅游、商业旅游等特色旅游活动；加快旅游线路开发，开辟浮山湾至黄岛海上旅游航线，进一步提升海上旅游的品位和档次。与其它同等条件的旅游城市相比较，旅游业的奥运效应更是独具魅力凭借入世和奥运申办成功的大好时机，充分利用“海、山、城、文、商”优势，推动旅游业的特色化和多元化发展据统计，二零零年接待海内外游客36.7万人次，其中海外游客1.7万人次，旅游外汇收入2.亿美元，分别占山东省总量的43%）、51%）。滨海旅游无疑是串起青岛市整个旅游业的一根主线。路是，也是城区最集中的地带 形象推广优势 本项目紧临景观区与高档社区，位置显赫，容易吸引过往人流的眼球，广告效应非常突出，有利于迅速提高项目的市场认知度。 规模优势 本项目规模较大，占地面积大60余亩，是崂山区为数不多的大型综合类，可操作空间大，有利于布局规划及组合。而且本项目为主题性建筑，集景观、住宿、会议接待、休闲、娱乐、餐饮为一体，完全按照要求规划设计，依市场需求而建，在规划设计上更优越于其它同行业。 项目劣势分析（W） 周边环境季节性影响较大 项目位于青岛市的旅游区，季节性消费影响较大，周边餐饮氛围比较冷清，本项目的环境因素较孤立。 项目威胁分析（T） 宏观方面 随着中国对房地产行业的规范——打压，使投资环境发生了改变。 其次，在房地产发展的刺激下，政府必然要引进一些配套服务作为生活配套补充。目前崂山区正处于高速发展阶段，各种类型的服务业态涌现而出，如此而来，供应量的大量增加，必将对项目后期的运作构成威胁。 微观方面 根据规划，崂山区行政商务中心区主要分布在沿海一线。麦岛餐饮区趋于饱和，东海东路酒店业正处于发展阶段，潜力较大，未来出现的同行业将对本项目构成潜在威胁，尤其是黄金海岸周边的发展。 同业方面 目前在营业的大型酒店业，也都会将来的时间内进行不断的调整，这必然会在客户资源上形成竞争，同时也有可能造成一定程度上的客户重复形象，从而引发新一轮的洗牌过程。 项目机会分析（O） 宏观经济提供动力源泉 目前青岛的经济发展速度连续保持高速发展，在整体经济运行良好的形势下，酒店业也得到了稳步快速发展。 缺口主题餐饮成为发展契机 在青岛市餐饮业调查中发现，目前青岛尚无大型主体餐饮业，（特指从建筑风格到内部装修，全部内容的协调与统一），这为本项目提供了最大的发展契机。 七、分析依据： 1、该项目的整体硬件环境（改造后） 2、对现有软环境的整体提升与规范 3、行业发展趋势 4、青岛特定因素影响 八、分析方法： 1、假设成立静态法： 假设软、硬环境的改造或提升达到整体要求；行业发展不出现大的变动；青岛环境按规划完成。 2、数据动态分析： 参照2004年、2005年上半年的经营情况汇总，将市场收集的相关数据加以汇总，得出综合动态分析结果。 3、行业权威人士意见参考： 经中国气象局青岛度假村部分高级领导层本着对公司负责的精神，与青岛锐泰营销项目组的成员共同工作，征询了青岛市行业内的部分权威人士，将项目的真实情况提供后，得到了大量的建议，并以专业的眼光与丰富的经验为依托，提供了对该项目的经营情况的客观预测。（预测统计结果略） 九、总体定位： 本项目总体定位于： 集景观、住宿、会议接待、休闲、娱乐、餐饮为一体的大型三星级标准