第七部 2010上海商业地产市场运行现状及预测.docVIP

一. 上海商业地产市场分析 1、总体概述 2010年上海商业房地产总体供应量为235.53万平方米，比2009年多供应33.78万平方米，同比增加16.74%。 2010年上海商业房地产累计成交为240.86万平方米，与2009年基本持平。 2010年上海市商业房产全年供求比为0.98:1，同比去年的0.83:1有所增加，市场供需矛盾进一步缓和。 2010年上海商业房产成交均价为13739元/平方米，同比去年上涨2.65%。 2、供求总体分析 2.1 商业营业用房供给分析 2010年商业营业用房市场呈现以下特点： 一、2010年商业营业用房市场新增供应上涨超一成 上海房地产交易中心的统计数据显示：随着国内经济的全面好转，再加上年内多次两次调控政策对住宅市场影响较大而对商业市场影响家较弱，使得万科、保利等诸多品牌开发商开始进军商业领域，从而导致2010年上海商业房产总体供应量明显上升。与2009年相比，上海2010年商业用房新增上市面积为235.53万平方米，环比增长了16.74%。 图 2009-2010上海商业营业用房批准上市面积 数据来源：CREIS中指数据 二、2010年月度供应先升后降 波动幅度明显 从2010年上海商业地产月度供应来看，1-7月供应量总体呈现出波动上扬的发展态势，其中4、7月份供应量均达到或超过30万平米；7月份以来，市场供应量在9月攀升至36.1万平方米的全年最高点之后，商业地产供应量一直保持20万平方米以下微幅波动；到了12月份，市场新增供应量再度上升至25.24万平方米。 图 上海市2009-2010年商业营业用房月度新增供应情况 数据来源：CREIS中指数据 三、各区新增供应出现明显分化，外环以外供应比重达七成 图 上海市2010年商业营业用房各主要行政区域供应量 数据来源：CREIS中指数据 从主要行政区域来看，嘉定区的商业营业用房新增供应量最大，为37.15万平方米，其次是奉贤区，为30.05万平方米。宝山区、浦东新区、闵行区、青浦和松江区也分别达到了25.48、20.97、18.78、18.65和17.01万平方米。而中心城区商业已基本成型，2010年度新增供应量明显偏低，其中包括黄浦区、卢湾区、静安区、徐汇区、长宁区和虹口区等市中心区域2010年商业营业用房的新增供应量均在10万平米以下。 图 上海市2010年商业营业用房各环线供应量 数据来源：CREIS中指数据 从各环线区域来看，2010年外环以外新增商业营业用房供应比重最大，达到了69.03%，其中外郊环间新增供应量为129.07万平方米，郊环以外区域也达到了33.51万平方米。其他环线区域商业营业用房新增供应量明显低于外环以外区域，其中中外环间、中内环间和内环以内区域新增供应量分别为30.32、23.53和19.09万平方米，仍然延续了前几年商业营业用房市场向外围城区的扩散和转移的发展势头。 2.2 商业营业用房需求分析 房地产交易中心数据显示，自2008年金融危机以来，随着上海经济的好转，商业营业用房的成交量稳步上升。在旺盛需求的带动下，2009年上海商业营房的销售面积为243.04，明显高于2008年不到200万方的交易水平。由于2010年调控政策主要针对住宅市场，对商业房地产市场影响较弱，全年商业营业用房销售面积仍达到了240.86万平方米，与上年基本持平，预计未来几年商业营业用房交易量还将在现有基础上继续增长。 图 2009-2010年上海商业营业用房销售量 数据来源：CREIS中指数据 从2010年商业房地产月度成交量来看，走势基本平稳，但有小幅波动，2月成交量大幅减少，仅有7.54万平方米，为全年最低。到了12月份，商业用房交易量上升至29.02万平方米，为全年最高，其余各月均相对比较平均，基本上在20万平米上下波动。 图 上海市2009-2010年商业营业用房月度成交状况 数据来源：CREIS中指数据 从2010年商业营业用房的行政区域成交情况来看，南汇区、奉贤区和嘉定区表现突出，其中南汇区成交量居首位，为29.73万平方米，其次为奉贤区和嘉定区，其成交量也分别达到了29和28.42万平方米。另外，松江区和金山区的商业用房交易量也均超过20万平米。除了普陀区以外，受新增供应的限制，其他六个中心城区的交易量则明显偏低，全年成交量均在10万平米以下。 图