思源长沙浮原著定价报告.pptVIP

* 竞品市场库存情况分析: 别墅项目 面积（㎡） 整体推出 套数(套) 剩余存量 （万方） 剩余产品 上半年成交 情况（万方） 橘郡 368 295 2.9 150-220平米叠拼别墅 0.67 格兰小镇(别墅) 220-600 136 0.35 仅剩余少量400-600平米独栋及双拼 0.15 龙湾别墅 350 220 0.49 三期200-260平米联排约20套 0.53 海尔·云海湾 260-550 196 4.1(一期) 主推340-530平米联排双拼 0 郡原美村 180-260 140 2.13（二期） 后期库存较大，多为180-260平米联排 0.75 区域内后期别墅供应呈现萎缩趋势，多数项目均为尾盘去化，为本项目入市提供了较好的市场环境。 云海湾后期供应量巨大，但产品面积区间属中大户型，与本项目不形成直接竞争。 郡原美村后期供应较大，且面积区间及总价均与本项目相近，且单价仅为1.1万每平，存在较大的竞争可能。 竞品市场总结：别墅市场价格实现度低，且成交情况不理想。 市场借鉴： 1.龙湾国际社区、格兰小镇现阶段别墅处于销售尾声阶段，采取的是低价销售策略。 2.海尔云海湾处在蓄客阶段，但联排价格较高，达到1.3万元/平米，销售惨淡。 3.整体上现阶段别墅市场销售情况不理想，价格实现度较低。 月份 项目 成交总套数 成交总面积 套均面积 成交总金额 成交均价 1-7月 龙湾国际社区 25 0.53万平 220平米 0.61亿 1.1万 郡原美村 36 0.75万平 220平米 0.8亿 1.1万 橘郡 21 0.67万平 330平米 0.96亿 1.5万 格兰小镇 4 0.15万方 350平米 0.165亿 联排1.1万，独栋1.5万 通过市场静态比较，得出均价为12000元/㎡ 比较核定法 项目 本案 龙湾国际社区 郡原美村 海尔云海湾 格兰小镇 均价 PX 11000 12000 13000 12000 比重 —— 0.35 0.3 0.2 0.15 区位 10 8 8 7 9 8 交通 10 8 8 7 9 8 小区环境 10 9 9 9 8 8 户型产品 15 14 12 13 12 12 周边环境 5 4 4 5 4 4 商务配套 10 7 8 8 9 8 规划规模 10 8 9 9 9 9 昭示性 5 5 4 4 5 4 外部景观 20 17 17 17 17 17 发展商品牌 5 5 4 5 4 4 总分 100 85 83 84 86 82 权重金额 　 　 3943 3643 2570 1866 市场定价单价 12021 市场均价得出: 第二步：客户心理价位推导 根据本项目目前所蓄客户进行意向调研及价格摸底，确定客户心理接受价位，并将核心均价进行调整。 市中心、天心区 公务员、企业及私企老板 客户分析：项目目前客户主要为市区客户，主要职业为公务员及企业老板。 意向客户分析: 意向客户中二次置业比重达到5成三次置业，4成的客户购买主要是自住。 多数客户为改善型客户，以自住为主！ 二次置业 自住为主 意向客户分析: 客户主要关注点 客户主要接受价位 客户主要关注点是价格、区位及户型，主要接受价位为1-1.2万元！ 本项目目前意向客户多为改善性客户，对价格的敏感度较高，接受价位的平均水平为11000元！ 价格及产品 一万一左右 通过客户综合摸底，得出客户接受均价为11000元/㎡ 客户导向价格修正: 客户心理价：客户心理价主要在1.1-1.2万/㎡之间，占60%；1.2-1.3万元/㎡以上的客户占40%，因此核心均价应有所下调。 供求关系：目前别墅供应套数为156套，客户目前累计情况为76批，供求比小于一，供大于求，应该适当做价格预调。（开盘前按当时蓄客情况进行相应调整） 在供大于求的情况下。按保守供求比0.9计算，则可在市场比较法价格的基础上进行价格调整下调10%，下调价格1000元/㎡。根据客户导向法均价为11000元/㎡。 第三步：营销包装二次修正 通过营销包装，将项目的价值点进行差异化打造，最终实现产品溢价 包装内容一：长沙绝无仅有的人车分流社区。 包装内容二：立体化三重庭院产品设计。 包装内容三：阳光地下室及地下双车位打造。 包装内容四：智能化家居系统。 本项目产品营销包装：唯一型城市别墅 初步判断通过营销可实现1500元/㎡的溢价，因此，在客户可接受心理价位的基础上，可通过营销包装溢价，达到12500元/㎡。 核心价格推导结果 第一步：市场比较法确定市场均价 第二步：根据客户接受价位进行第一次修正 第三步：根据营销包装进行第二次价格修正 答案：项目核心均价 12500 元/平米 报告整体脉络 1 项目背景分析 3 价目表形成及验证 4 销售安排及销售预估