交付房产证但未办抵押登记时的法律后果.docxVIP

交付房产证但未办抵押登记时的法律后果很多企业或者自然人在对外借贷资金时经常需要向债权人提供担保，其中以房屋抵押担保最容易获得债权人的青睐。近年来，基于房产具有价值稳定并不断上涨、不易流转、市场存量大等因素，已经成为物的担保中非常重要的元素。按照现行法律规定，以房产提供担保必须在房产管理部门办理抵押登记，否则抵押权不设立。然而基于手续繁琐、关系熟络、借款周期短等因素，社会实践中大量出现了仅交付房产证而未办理抵押登记的情形，此时所产生的法律后果如何？笔者结合案例作如下评析：一、相关案例案例1：汕头市潮阳农村某某诉潮阳市和平某百货贸易部等金融借款合同纠纷案1998年2月，被告某贸易部的法定代表人蔡某在原告出具的《信用社贷款借据》上加盖公章、签名，并将粤房地证字第XX号《房地产权证》交与原告存执。双方约定：“借款金额30万元，贷款期限为自1998年2月25日至1998年5月25日止；贷款利息按月利率15.6‰计算；上述借款由房产担保。”但双方没有对设定抵押的房产办理抵押登记。借款期限届满后，被告某贸易部没有依约归还借款本息。原告经多次追收未果，向法院提起诉讼。法院审理认为，原被告之间已形成抵押合同关系，但鉴于双方没有到房管部门对设定抵押的房产办理抵押登记，因此未发生法律效力。因办理抵押登记手续是抵押合同双方当事人的义务，在实际未办理的情况下，被告蔡某负有一定的过错，故被告蔡某应在其提供抵押房产的价值范围内向原告承担被告某贸易部对借款本息中不能清偿部分的三分之一的赔偿责任。案例2：朱允保与顾漱清等抵押纠纷上诉案2008年1月5日，韦安波向顾漱清出具借条一张，载明“今借顾漱清50万元，2008年7月5日前还，年利息20%”。2008年1月24日，朱允保出具了授权书一张，载明“因韦安波明源化工（泰州）有限公司借顾漱清人民币做流动资金。兹本人愿意以房产证做担保”。其名下位于无锡市锡山区东亭镇友谊中路128－7号的房屋于2005年5月11日设定了20万元的抵押权，权利人系中国银行无锡市锡山支行，约定期限至2013年5月11日。该房屋的房屋产权证和土地使用权证均在顾漱清处。2010年5月31日，顾漱清诉至法院，请求判令韦安波与花根荣共同归还借款及利息，由朱允保承担保证责任。无锡市中院认为，根据担保法与物权法的规定，抵押权自登记时设立。对于抵押合同的成立，根据新法优于旧法的法律适用原则，应遵从物权法的规定，即自合同成立时生效，与登记无关。因而，本案中抵押合同成立生效，而抵押权未设立，当事人应根据生效的抵押合同履行各自的权利义务，即朱允保负有配合顾漱清办理抵押权登记的义务，而朱允保不予配合并推诿责任，是一种违约行为，应依法承担违约责任。因而，判决朱允保对部分借款及利息在韦安波和花根荣不能清偿的范围内以位于无锡市锡山区东亭镇友谊中路128－7号的房屋所有权和国有土地使用权的价值为限承担赔偿责任。二、案例评析案例一中，法院根据《担保法》的相关规定认定抵押合同未生效，并根据担保法司法解释的规定，按照过错责任原则，认定抵押人承担的相应责任。适用法条为《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第七条：“主合同有效而担保合同无效，债权人无过错的，担保人与债务人对主合同债权人的经济损失，承担连带赔偿责任；债权人、担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的二分之一。”法院判决中的“三分之一”的责任划分应为法院的自由裁量。案例二中，法院以《物权法》的相关规定认定抵押合同成立并生效，抵押权未设立。认为被告应当按照抵押合同的约定承担违约责任，在债务人不能清偿的范围内以抵押物的价值为限承担赔偿责任。适用法条为《合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”案例判决的法律依据不同：首先是由于《物权法》与《担保法》关于抵押合同与抵押权效力的规定不同；其次，还在于《物权法》的溯及力的问题。案例一中，虽然法院最后作出判决的时间是在2013年，但当事人的抵押担保合同签订于《物权法》实施之前，因而适用《担保法》及其司法解释。三、结论实践中，当事人之间订立了不动产抵押担保合同但并未依法办理登记的情形十分常见。法律规定不动产抵押权自登记时设立，因而未办理不动产抵押登记蕴含着较大的法律风险，具体情况应具体分析：1、当事人之间口头达成不动产抵押协议，但未签订书面合同、未办理抵押登记的。《担保法》与《物权法》均明确规定，抵押合同应当以书面形式订立。因而，口头达成的抵押协议不具备法律要求的形式要件，抵押合同不成立，抵押权也未设立。2、当事人之间未签订抵