产权式酒店定操作分析报告.doc

产权式酒店定位（操作）分析报告 一、**市酒店、宾馆现状分析 （一）我们调查的酒店主要有**宾馆、**大酒店、**大酒店、**大饭店、大酒店、**宾馆、**宾馆、**大酒店、天宏大酒店（在建）。 （二）主要分布状况：人民路三家，建设南路四家，河西**广场两家。 （三）各酒店详细情况（见附表）： （四）上各酒店调查情况分析： ①入住率高的酒店的主力客源均为企业客户、商人（商务人士）、机关人员三大块，其中**、**因其地理位置的优势，外地来株出差人员的入住也占了相当大的比例。 ②入住率比较高的酒店主要有新天大酒店、国宾酒店和金德宾馆，平日的入 住率都在65%以上，节假日则都超过了80%，尤其是新天大酒店，平日都在80%以上。除了上星级的服务外，这几家酒店在硬件设施、配套服务务上均有自己的特色。也与上述主要客源的销售习惯、消费水平息息相关。 ③ (五)**市在售产权酒店分析 1.*大楼：去年7月份开盘，以投资客为目标客户，销售情况好： ①与金源酒店合作； ②采取带租约销售和自用自由选择的模式委托出租，以2年多就能收回首期成本，全部投资为重点，吸引目标客户2.天宏大酒店：位于对面的一个烂尾楼，去年进行改造，采取产权买断方式招商，一直不成功。已卖出的面积不到总面积的1/10，现已停滞。 与任何失败商业项目一样，其失败的核心原因是客户对此项目的经营前景信心不足： ①、洽谈的酒店管理公司迟迟没有进场，投资回报率没有保障； ②、本身就是多年的烂尾楼，形象已经大打折扣； ③、因其是**市第一家产权式酒店，市场不成熟，加上推广不力，没有做到“对症下药”，因而在目标客户中影响力不够。 二、目标客户分析 （一）.销售目标客户：（与超市目标客户一致）本市区的工薪阶层、公务员等有富余资金，想投资获得收益，但是又没时间经营或者无经营经验者。（即与保利新一佳的养老铺、供学铺概念相同）（二）.酒店客源：企业客户、商人（商务人士）、机关人员、外地来株出差人员 三、成本分析及定价依据 1.面积计算：①大厅面积200平方米 ②塔楼面积800平方米一层，共20000平方米 2.(折后价)(占70%)(折后价)(占70%)根据周边市场价格以及本项目实际情况，销售价在元/之间。3.成本分析：预计利润四、酒店定位分析 1.根据**市的酒店业现状和项目周边情况（服装行业商务人士集中），建议定位为三星级。 2.主力户型：40平方米的占90%，既符合《旅游涉外饭店星级的划分与评定》规定四星级以上客房最小面积为20平方米又有利于产品的销售 （投资总额低）。套间60平方米，占10%。 3. 通道宽度在2米左右。 4. 精装修后出售（将装修成本计算在销售价格，预计为300元/平方米）。 5.大厅设在市场一楼，面积200平方米左右，停车场负一楼，饮食在群楼五楼与市场共用，建议在塔楼6楼、7楼设立相应文娱、体育配套。 五、销售方式经营模式分析1.省心回报型（类似于超市）： ☆业主将所购客房与酒店管理公司签订《委托经营协议》，将所购客房20年以上经营权全权委托酒店管理公司，由酒店管理公司按客房总价的8%的固定金额每年支付业主投资回报。 ☆经营过程中发生的各项成本、物业费税费均由酒店公司承担。 ☆业主每年可获得酒店管理公司赠送的一定数额的住房卡住房卡消费完后，贵宾卡。 例：2.利润共享型： ☆获得年度客房利润分红。 ☆业主可以随时使用自己的客房，酒店公司仅是在得到业主确认的期限内出租该客房，并且在该期限内，业主将获得所购客房套型全部待租客房的平均收益。即： 业主所购房当日收益=该套型全部客房的当日收益÷该套型当日全部待租客房数 业主客房全年收益=业主所购客房每日收益之总和 业主将获得的利润分红为业主所购房全年收益的%。 ☆经营过程中发生的各项成本、税费均由酒店经营公司承担。 ☆业主可以随时使用自己的客房，但必须承担相应的基本费用，其中包含易耗品等 元/日.套（分户型）3.完全自用型 于产权式酒店销售的目标客户而言，有稳定、可观投资回报率是他们关心的核心因素，因而，建议从以下几个方面：1、建议聘请客源网络庞大、经营业绩卓著的专业酒店管理公司进行经营管理，以保障酒店运营期间的丰富客源和丰厚回报。2、建议与一信托投资公司合作，为收益做担保。 3、建议加盟专业度假交换系统，建立连锁贵宾卡共享系统赠送数额的住房卡住房卡消费完后，贵宾卡。