中国房地研究报告.docVIP

房价问题是我国现在社会中已经出现的问题，是人们生活关注的焦点问题。房价的适量提高能够促进经济的更快发展，能够使社会处于安定平稳的状态。但是，一旦房价变得过高，就可能引起社会的不稳定，民心的动荡。随着中国经济的飞速发展，我国居民收入水平不断提高，但我国也从计划经济时代大家都有房，都住矮民房。到现在的富人有好几套房，富人以下的普通人家和穷人买不起房的尴尬。这种差距存在而产生的矛盾越发的突显。因此，讨论房地产发展以及房价变化就显得十分重要。目前我国经济处于转型期，在我国经济结构的改造、经济体制改革中自然少不了一个自我改变，自我更新的过程。房价也是前进道路上一定要解决的一个障碍。而政府的默认推动、大量房地产开发商的跟进、城市化进程增加商品房需求等等因素都是房价步步高升以致居高不下的重要因素。 研究背景 改革开放以来，中国的经济水平不断提高，政府因素、土地的独特性，物价上涨以及房地产开发性的刻意炒作成为中国城市房价居高不下的主要因素。其中政府因素，土地的独特性以及开发商的可以炒作是影响房价的最重要因素。现在的中国并没有达到“居者有其屋”的客观需求，只是让少部分人拥有的房子，大部分想买却买不起房子。这样的情况甚至让商品房成为一种收割民间财富，积累到少数人手里的一种手段，更加的增大了贫富差距。这种情况的出现，不仅影响了中国经济的持续发展，在一定程度上激化了人民的内部矛盾，制约了中国构建和谐社会及经济体制改革的进程。 房价过高，不仅仅是一个经济问题，还可能会引发许多社会问题，比如仇富心态、群体消极心理。房价慢慢提升的过程，也可能包含着许多社会问题，比如政府的默认推动、房地产的刻意炒作，人民群众的无能为力。中国房地产业协会副会长兼秘书长顾云昌2008年回到记者的时候指出：十年来，我们虽然发展快势头猛，但是两个问题也悄然凸显出来了。一个是贫富差距逐渐拉大了；第二个资源分配不均匀，浪费现象严重。因此，对房价不断提升达到问题进行详细的考察与分析已成为当务之急。 本文从房地产的发展入手，着重研究房地产的发展以及房价变化，相应地提出调整的房价政策建议，从而保证未来经济持续、健康、稳定地发展。以期更快达到“居者有其屋”的理念 中国房地产发展状况的概述 2.1房地产的初步阶段（1978至1991年） 改革开放以深圳为发展特区，商品房就是从这里开始。首先从1981年开始，在深圳和广州开始搞商品房开发的试点，在这以前，国内只有房地产开发，没有商品房开发，事业单位或者企业单位造房子主要是用于内部职工福利分配的，包括政府造房子也是用于福利分配，没有房地产市场。由于当时搞试点比较成功，后来就小范围的开始试点开发。 随着经济的进步，物质水平的提高，人们对房子的需求开始提高，这就对商品房产生了需求。由于改革开放前，我国一直是以计划经济为主导的社会，城市建设也带有计划经济深深的烙印。当时的城市住宅建设由国家统一投资，统一征地、统一设计、统一建设、统一管理、统一分配。住宅单体几乎都是千篇一律的平顶板式楼，风格单调，缺乏多样性。这个时期的住宅产品仅仅能满足人的基本生活需求，基本没有户型的概念，不强调功能的合理程度。由于当时住宅属福利性质，并没有满足人更高的需求。这使房地产有了发展的空间和潜力，但是毕竟房地产是大宗商品，能买的起房的人还不多。房地产前行的步伐还比较缓慢。 2.2非理性炒作与调整阶段（1992至1998年） 1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。同年邓小平同志南巡深圳视察后发现特区搞市场经济建设之后城市的面貌有翻天覆地的变化，其中房地产开发非常成功，认为开发区的经验值得向全国推广，于是他就吹响了中国房地产开发的号角，由沿海城市一带开始展开，特别是在海南、北海、广州、深圳等这些大城市。在一片大好形势下房地产风生水起，各地开发商也看到了商机迅速跟进，房地产市场当时异常火爆，急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。可是好景不长，由于缺乏有效的长远规划，很快房地产就产生了巨大的泡沫，各地空楼烂尾楼无数，尤其是海南最明显。1993年朱镕基总理到海南视察，发现海南的房地产市场已经失控，主要是土地市场迅速形成了非常严重的泡沫。于是朱镕基总理一声令下：停止银行贷款。这对当时的房地产市场的打击是致命的。在当时的情况，很多投资者都是跟风的投机以为，看着楼市行情好，就马上跟进，缺乏对风险的应对能力。所以当银根一收紧，资金链条一段，一旦不能从其它地方挪来资金，马上就死掉形成烂尾楼。这对刚刚起来的房地产市场立马遭到重创，以致很长一段时间内投资者对房地产失去信心，经历了重创以后投资者开始变得谨慎。从1993年下半年开始中国房地产进入一个调整期，始终波澜不兴，这种情况以致持续到98年上半年。 在这段时间，虽然已经开始房地产商品化