品众2009年11月29日济宁鸿鑫置业泗水的项目的的策划的报告.ppt

整体推进布局——推盘次序 一期 二期 高端形象 定下项目基调+ 产品差异 化制胜 根据市场 调整产品+ 全新形象出击 建立新高度 三期 根据市场 调整产品+ 全新形象出击 建立新高度 ·············· 大众推广奠基口碑 小众推广实现销售 “一对一”营销 针对高端消费场所传播，在高端人士圈子立面形成口碑传播。 针对筛选出的目标客户对象开展重点公关。 大众传播 广告、软性炒作、户外、公关策划等，为其赋予全新内涵，为项目销售奠定社会氛围。 明 线 暗 线 整体推进布局——双线操作 ■贴身服务： 置业顾问全程服务模式 邮寄客户访问表 接听客户电话 核审客户资格 DM邮件 专人专线 存档并必威体育官网网址 预约时间 通常要推后2天左右 登门拜访 签定必威体育官网网址协议 12小时专业服务 签署市内参观处必威体育官网网址协议 参观室内接待处 签署现场参观协议 参观现场 签约 1）专用看房车 2）每天仅5名客户 3）接待 整合四块主要内容（帮助客户+同时接受培训） （金融个人理财—银行推介）（个人保险—平安、人寿） （个人律师顾问—驿城知名） 售楼部 看房直通车接送 抽奖活动 推盘顺序按照资源优势从差到好依次推出 价格策略为“平开高走”，在销售周期中，多次做价格调整，但每次的价格都不多，通过推盘的顺序实现不同产品的价值，保证顺利的实现销售目标 推盘的策略为“惜售挤压；小步快跑”，通过增加推盘频次，减少每次放量的方式，造成项目的惜售局面，挤压刺激客户的购买欲望，形成热销局面。 项目最终的开盘销售价格应该为 2080元 /平米* （1+2%+1%）≈2140元/平米 客观溢价因素： 开发商品牌溢价2% 项目10年入市的带来的时间溢价以及营销及广告包装等方面带来溢价共约1% 通过市场比较法，得出本项目目前入市均价应为： 2080元/平米 但考虑到项目需要通过前期的低价去刺激市场，在市场中形成良好的口碑效应，故建议开盘的实际成交价定在1988元/平米左右。 项目经济效益分析 价格预判 根据对项目的分析和市场环境，我们选取与本项目定价最具有参考价值的项目龙城知春、三发·舜和家园 、圣源丽都 、九源·圣融庭院 ，采用加权算术平均法得出项目的初步价格建议。 通过以上的市场比较分析，我们得出一个符合未来本项目的市场定价应该在2140元/㎡，再加上市场情况良好，根据区域其他楼盘半年升值比例分析，预计会有15%的提升空间，保守预计会有12％的提升空间，即未来项目整盘均价应在2550元/㎡左右。 投资估算 预算前提条件： 1、占地面积：311亩，207312.6平方米 2、容积率：1.8 3、建筑面积373162.68平方米 4、土地成本按540元/平方米测算（36万/亩计算） 5、按3年建设周期 6、销售均价按2550元/平方米，总销售额为970222968万元 项目 总费用 每平方米费用 备注 一 开发成本 634339240 1700 1 土地成本 115307268 309 1.1 土地费用 111960000 300 1.2 契税 3358800 9 2 前期工程费62 规划设计费 、设计招投标管理费 、勘查费 、设计监理等 、 2.1 前期工程费62 3 建安成本 410478948 1100 3.1 建安成本 410478948 1100 4 配套费160 4.1 基础设施配套费80 水、电、管网、智能化、公建等 4.2 居住区绿化建设费40 4.3 人防工程建设费40 5 不可预见费40 市政增容、煤气管道运资费等 6 教育赞助费 1940460 5.2 7 垃圾清运费 3395805 9.1 8 管理性费用 5037700 14 建安费的3% 二 开发费用 139923252.79 87.4 1 销售费用36 52 销售收入的2%（含广告投入） 2 财务费用35.4 按土地成本60%的3年计算 三 成本费用合计 667737299.6 1787.4 四 销售收入 970222968 2550 五 营业税130 总销售收入的5% 六 土地增值税 1153072.7 3.1 土地成本1%增收 七 毛利润 253564041.06 679.5 八 所得税21 135.9 毛利润的20% 九 净利润 202851232.85 543.6 十 净利润率 31% 水上春天的成功= 战略上的差异化 +