南京常州苏州房地产投资的环境分析.pptVIP

* * 长三角”蝴蝶经济效应” 苏州位于长江三角洲东南部，辖沧浪、平江、金阊、吴中、相城、工业园区、新区7区和张家港、常熟、昆山、太仓、吴江5个县级市，全市面积8488平方公里。 苏州城市定位： ①、我国最重要的高新技术产业规划用地之一 ②、长江三角洲地区科学技术中心和高等级服务中心之一 ③、有创新精神的历史文化名城和旅游城市 苏州是世界第六大都市圈长三角重要的中心城市，是历史名城、旅游胜地，也是中国经济发展最具活力区域之一 世界第六大都市圈·长三角 上海 苏州 无锡 杭州 宁波 南京 长三角核心城市圈层图 苏州定位于上海大都市圈的副中心城市，是以高技术为主的外向型、現代化工业城市，将极力打造科技型城市 城市属性 * * 必威体育精装版的总体规划在“古城居中东园西区”一体两翼格局的基础上，更是将吴中经济开发区作为了未来城市发展的重点之一 资料来源：《苏州市城市总体规划（2007—2020）》 苏州高新区 （虎丘区） 苏州工业园 古城 苏州高新区：现代产业区 1994年成立的中新两国政府的重要合作项目； 世界500强中超过60家企业在园区内投资； 苏州工业园区是中国发展最快、竞争力最强的开发区之 一。 苏州高新区是我国五十三个高新技术产业开发区中处于领先地位 世界五百强企业超过二十家 园区内日资、台资、德资企业云集。 苏州工业园：现代产业园 多中心的城市布局 城市布局结构形态采用“组团式”布局，由城市组团，山脉、河湖、大块绿地组成完整的自然空间。各组团相对独立、集中发展，相互间以干道相串联，形成整体的组团分明、多中心、开敞的布局形态 吴中经济技术开发区 越溪 古城区 古城是苏州千年历史文化的传承地，汇聚了丰厚的历史文化；对古城格局进行严格保护。 相城 城市规划 从2010年的市场表现看，苏州供需平衡，市场表现良好， 2010年苏州商品住宅总供应面积554万方，总成交面积503万方，供需比基本控制在1.0左右，供略大于需，供需表现平衡； 2010年苏州商品住宅成交均价11218元/平米； 2010年苏州商品住宅总销售金额为近570亿 2010年苏州商品住宅供需图 2010年苏州商品住宅各区域成交价格 2010年苏州商品住宅各区域总销售额占比 市场概况 苏州版限购令细则出台，使购房者心态发生变化，导致市场再次观望，短期内需求萎缩，尤其以二次及以上置业的改善型需求为最 苏州版限购令 本市户籍 外地户籍 已有一套住房，限购一套住房 已有两套住房，暂停向其售房 提供累计1年以上个人所得税证明或社会保险证明，限购一套 不能提供累计1年以上个人所得税证明或社会保险证明，暂停向其售房 限购令影响程度分析： 首置及首改类刚需客户受影响面较小，再改及投资客户受影响面较大 需求类型 影响评估 市场结果 维持9.29政策之的三成首付，增加月供 首次置业型 部分推迟购房 首付60%、二手房契税增加月供增加、三套停贷 改善需求型 部分推迟购房 钱、通胀贬值、实体经济不景气等原因，促使高端保值产品受欢迎 高端保值增值型 选择保值、增值型产品 市场观望情绪加剧，改善需求进一步萎缩 市场政策 市场反应 在新政调控的不断加码中，市场成交量持续萎缩，其中2011年月均成交不足2009年一半水平。楼市调控正在由成交量的下滑逐步转向价格回落阶段。 2009年 契税、利率等救市政策相继取消 2010年 2011年 【2009年】全年成交面积938.21万方，成交均价7407元/平米，月均成交78.2万方。 【2010年】全年成交面积549.93万方，成交均价9999元/平米，月均成交45.8万方。 【2011年】1-5月成交面积190.81万方，成交均价10519元/平米，月均成交38.2万方。 417新政 新国八条 929新政 目前苏州在售147个楼盘，平均每个项目0.5套/天，销售额61万/天 市场成交 从刚需盘热销、多盘加速上市、暗扣再到大盘降价促销，市场正在完成“量”降到“价”降的过程 项目开盘牵引 楼盘表现 新政下，个案成交低迷，2011年平均成交115套，月均成交量在21套。园区个案平均表现较好，中心城区表现较差，其他区域表现较为平均。 【2011年单个项目平均成交量，截至6月15日】 【全市水平】从全市个案成交来分析，单个项目2011年平均成交115套，月均成交21套。整体成交低迷。 【冠军区域】工业园区依托三大百万方刚需楼盘（中海国际社区、雅戈尔太阳城和路劲凤凰城）稳定成交，单个项目2011年平均成交达到171套。 【新区水平】新区2011年平均每个项目成交104套，月均成交19.0套。略低于全市平均水平。 高端标杆项目分析——万科尚玲珑 万科尚玲珑策略转变，新国八条后推出位置较差房源，变相调整价格，成为唯一入选成交前十位的高