信立怡高2009年11月26日滨州市邹平县毛巾厂地块的项目产品的的策划的方案及经济投资分析.pptVIP

定价出发点 根据我们所做的市场调查表明：同类产品的市场价格根据位置不同，价格也不尽相同。考虑到本项目地理位置、产品档次我们在做定价上将进行适当修正。 客户对项目所在区域的认可度一般，尚需引导； 对项目住宅单价，愿意接受2001—2600元/m2之间的比例达到54%，2601-2900元/m2以上的比例为10％， 2901元以上的选择率为7.2%；客户对项目区域的心理底价不高。 任何产品的价格，也必须反映一定的价值。任何开发商都不希望自己的产品以低于它自身价值的价格出售，所以定价在保证成本的前提下以获取最大的利润为目标。 项目地段处于城市中心区北侧，缺乏良好的自然环境，周边配套比较完善。 我们的定价必须充分考虑目前市场上的竞争对手和潜在竞争对手的威胁。 目前邹平房地产市场供稍大于求；市场竞争激烈。 目前邹平市场上，从地理位置、物业形态、销售价格、产品品质等方面，对本项目具有可参考性的竞争楼盘主要有都市华彩、天兴城、新城中央等。 开发商推出楼盘，期望能迅速回笼资金、收回开发成本并获取合理的利润； 但如果价格期望太高会导致产品滞销，销售周期拉长，各项成本自然增长，最终事与愿违，反而会给企业带来更大的损失。 市场产品价格的接受范围 市场上同类产品的竞争程度 产品自身的价值 产品的销售周期 定价方法选择 估价方法 概念 理论依据 适用范围 市场比较法 将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对类似房地产的成交价格做适当修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的办法。 土地价格形成的替代原理 适用的对象是具有交易性的土地。主要用于地产市场发达，有充足的具有替代性的土地交易实例的地区。 收益还原法 求取估价对象在估价时点之后的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 以预期原理为依据（决定土地价值，重要的不是过去的因素，而是未来的因素） 有现实收益或潜在收益的土地或不动产估价，收益和风险都能够量化。 成本法 是一种求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法 生产费用价值论 一般来说，对于那些无法采用市场比较法、收益还原法的房地产，均可以运用成本估价法进行评估 假设开发法（剩余法） 求取估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费、利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 价格构成原理、预期原理和地租原理 剩余法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产估价 √ 本项目估价采用“市场比较法” 市场比较法概述 估价公式：PD=PB×A×B×D×E 市场比较法根据比较基准的不同，可以分为直接比较分析和间接比较分析。 实际工作中，我们较多使用直接比较法。因此以下仅分析直接比较法。 直接比较法是以待估对象的状况为标准，把各交易案例与其逐项比较，然后将比较的结果转化为修正价格。 一般以待估对象指数为100进行修正。 公式 PD=PB×A×B×D×E PD——待估宗地价格； PB——比较案例宗地价格； A=待估宗地情况指数/比较案例宗地情况指数 B=待估宗地估价期日地价指数/比较案例宗地交易日期地价指数 D=待估宗地区域因素条件指数/比较案例宗地区域因素条件指数 E=待估宗地个别因素条件指数/比较案例宗地个别因素条件指数 高层住宅估价——选取可比实例 名称 都市华彩 天兴城 新城中央 可比实例 A B C 位置 通山路与黄台三路交汇处 黄山二路与通山街交汇处 县政务大楼前人工湖西 用途 住宅和商业 住宅和商业 住宅 时点 2009年10月 2009年10月 2009年10月 建筑面积（万平米） 5.79 16 16 价格（元/平米） 住宅3100 住宅4100 住宅3400 交易情况 正常 正常 正常 本项目定位原生西班牙情景公园社区，产品主要是高层和花园洋房。 都市华彩目前在售的主要是二期两栋高层住宅。 天兴城在售的主要是高层住宅。 新城中央推售的是两栋小高层、一栋多层 高层住宅估价——修正系数 可比实例中A、B、C均属公开市场交易，交易情况较正常，设估价对象的交易情况指数为100，A、B、C的交易情况指数均为100 交易情况修正 交易日期修正 可比实例的交易日期均为目前价格，无需进行交易日期修正。设估价对象的交易情况指数为100，则A、B、C的交易日期指数均为100 区域因素修正 区域因素 权数 估价对象 实例A 实例B 实例C 繁华程度 0.25 100 110 120 90 交通状况 0.2 100 105 98 105 环境景观 0.3 100 105 110 125 公共配套 0.25 100 110 120 95 小计 1 100 107.5 112.6 10