优派克思恒达·中环百汇广场深化建议229页业态建议的设计建议营销的策略.ppt

Unique Partner Customer Skills ;恒达·中环百汇广场项目深化建议;报告总纲;项目SWOT分析;地段交通优势 位于相城区核心地段，地理位置优越。 位于相城区两条主干道交汇处，交通便利，人流车流量大。;劣势（Weaknesses）分析;地铁二号线 地铁二号线站点规划在项目东侧，导入大量人流。 相城区人口消费 相城区人口众多，消费潜力巨大。 规划机遇 市区三条主干道的北沿，增强了人口往相城区的导入； 政府对相城区开发力度的加强，吸引了众多外区域投资 购买者的眼球。 市场机遇 全国范围内租金价格的上涨，增强了投资者的热情，同 时也加速了自用客的购买； 今年初以来国家对房产的出台的一系列政策，打压了住 宅购买，带动了投资者投资概念的转化，为小面积的商 业产品带来机遇。;威胁（Threats）分析;商业产品分析;零距离地铁站;北城正核心 地铁首席最佳投资商业综合体;商业产品分析;商业业态规划;一层业态建议;餐饮、百货、珠宝主力店;餐饮、百货、珠宝主力店示意图片;餐饮、百货、珠宝主力店示意图片;家电连锁推荐：;家电品牌连锁;精品少淑服装店推荐：;精品少女服饰;风情商业街推荐：;风情商业街;鞋类箱包店推荐：;鞋类箱包皮具;精品男装推荐：;精品男装;小百货淘宝店推荐：;小百货淘宝;生活配套类推荐：;生活配套;创意街区推荐：;创意街区;二层业态建议;运动休闲主力店;运动主力店;儿童主题游乐园推荐：;儿童主题游乐园;儿童主题馆推荐：;儿童主题馆;儿童主题馆;丽人街推荐：;丽人街;创意家居推荐：;家居用品;三层业态建议;国际院线;国际院线;;特色餐饮;特色美食广场推荐：;美食广场;特色动漫电玩推荐：;动漫电玩;特色美食广场推荐：;健身桌球;商业产品分析;-1F动线图;1F动线图;2F动线图;3F动线图;4F动线图;5F动线图;商业动线演示;酒店公寓建议;产品认知;市场需求;产品的自住需求没有得到释放，产品的自住特点应该满足;产品分析;客户分析; 区域：相城区、古城区为主力区域，新区、园区为争取客户区域 根据本公司操作相城酒店公寓项目的经验，预计本项目客户区域分布比例如下： 相城区 50% 古城区 25% 新区 3% 园区 15% 其他 7% ;客户描述;客户对酒店公寓的心理需求;;零距离地铁站;地铁首席 一站式商业配套 市心级精装运动小豪宅;装修及配套建议;搭建交房标准样板房，用专业设计的生活场景打动客户，给客户未来生活的写真，为产品加分。;装修样板房建议;现代风格样板房;商务式样板房;超现代样板房;订制成套组合设备;订制成套组合设备;订制成套组合设备;营销计划; 针对项目目前即将实施的包租政策，UPCS将从客户访谈、市场普遍返租模式和商场百货运营获利周期三个方面调研，得出项目商铺包租模式。; UPCS随机在公司上万组客户数据库中抽取了200组客户进行了访谈，得出以下数据：;市场普遍返租模式; 苏州市场上的商场百货，探讨他们的稳定运营获利周期，我们可以通过以下几个非三大商圈的商城案例来分析： 1.东吴国际商城，位于吴中区东吴北路，2007年9月开业，至今人流稀少； 2.绿宝广场，位于新区长江路，2006年12月开业，一直亏损，中途泰华商城退出，目前美食广场部分生意火爆，商场部分也逐渐好转； 3.久光百货，位于园区湖东圆融时代广场，2009年1月开业，至今人气也没旺起来； 4.万达广场，位于平江新城人民路，2009年9月开业，其中万千百货促销不断，但人气一般.; 综合客户访谈、市场普遍返租模式和商场百货运营获利周期三个方面考量，UPCS认为必须给客户5年以上的稳定回报，才能确保满足客户需求，同时也兼顾了项目市场的培育；同时在给客户稳定回报方面，为了凸显本项目相对于市场现有竞争项目的优势，体现恒达房产对客户的责任心，建议在满足客户5年稳定回报收益的同时，补贴客户三年的市场培育金，使客户对本项目的信心爆棚，引爆项目销售。;营销计划;;推案步骤;;商铺 时间：2010年10月初 推盘产品：B、C、D区商铺 推出套数：232套 推出面积：近8000平米 预计总销：1.44亿;小户型精装酒店公寓产品，汇聚项目整体人气，低价推售，控制开盘体量，创造旺销局面;酒店公寓二期 时间：2011年3月 推盘产品：酒店公寓9-12层 推出套数：228套 推出面积：近6700平米 预计总销：5700万 ;酒店公寓三期 时间：2011年5月 推盘产品：酒店公寓13-15层 推出套数：171套 推出面积：近5000平米 预计总销：4250万 ;酒店公寓四期 时间：2011年9月 推盘产品：酒店公寓16-18层 推出套数：171套 推