众厦地产2010年惠州的项目前期定位的报告.pptVIP

方案论证：鉴于经济技术指标及项目核心竞争力不强的因素，不建议采用此方案。 产品定位 价值体系 项目解析 区域楼盘类比 竞争力分析 项目规模 项目规模较小，无法形成居住社区 鹅岭南片区有较多规模社区楼盘 无明显竞争优势 交通配套 项目周边有多条公交线路，且有轻轨优势 同区域南山公馆等为地铁物业，较本项目而言更有竞争优势 无明显竞争优势 教育配套 项目自身无教育配套，仅靠区域教育资源　 规模社区如名流印象、南山公馆等均有社区配套幼儿园 无竞争优势 商业配套 项目自身可做沿街商业 同区域南山公馆集中商业面积仅2万平方米 无明显竞争优势 景观资源 项目外部无可依赖资源，自身社区景观资源不足 南山公馆、泰富·御山郡等具有山景资源且有良好社区 无竞争优势 产品创新 项目可通过面积赠送提高竞争力　 惠城区物业面积赠送屡见不鲜，且最高赠送幅度高达40% 无明显竞争优势 以市场跟随者战略做中小户型产品项目无明显竞争优势，会对后期营销带来困难和压力，故不建议此方案！ 方案二：对市场产品进行突破性创新和颠覆性继承，开发小户型复式产品。 产品定位考虑因素： 1、市场补缺者战略； 2、通过市场研究，小户型产品为市场稀缺物业类型； 3、目前惠城区市场存在畅销的平层和复式小户型产品； 4、针对目标客户群体的过渡性自住和投资性需求进行产品设计； 5、项目价值最大化，快速回笼资金的目标； 6、规避项目自身的缺陷和不足； 产品定位 小户型复式产品框架 产品类型 面积区间 户型比例 备注 一房两厅 35-40平方米 60% 面积不包括产品 创新赠送的面积 两房两厅 55-60平方米 40% 产品定位 方案论证：此方案可适当弱化项目劣势的影响，形成强有力竞争，快速去化实现利润。 优点 规避项目自身缺陷 可快速回笼资金 小户型、低总价优势明显 产品相对单一 投资性小户受政策影响较大 缺点 对比 分析 个性产品设计形成强有力竞争 建议采纳此方案 小户型复式开发优劣势对比分析 开发建议 商住比例建议 产品开发建议 思维导图 CONTENT 市场解析 惠城区市场扫描 鹅岭南市场解析 项目分析 宏观市场 区域属性解析 地块属性分析 政策解读 市场研判 客户定位 客户定位 客户解析 开发方向思考 产品定位 产品方向 产品定位 入市时机：针对目前惠州市场情况及政策调控力度，建议项目入市时间选定在2012年。 开发建议 2009年 2010年 2011年 2012年 1月 6月 12月 1月 6月 12月 1月 6月 12月 1月 6月 12月 泰富·御山郡（500套，尾盘100套） 南山公馆二期（528套，尾盘在售） 润园（671套） 骏景豪庭（共304套，尾盘50套） 岭南雅苑（共182套） 茉莉花开（共816套剩余80套尾盘） 恒和主场（尾盘20套） 新时代花园（剩余尾盘60套） 鸿润花园（剩余尾盘20套） 在售项目 预售项目 南山公馆三期（528套） 华晟豪庭（672套） 世纪伯爵（378套） 泰豪广场（370套） 南湖明珠四期（296套） 2010年为调控政策密集时间，市场调控大概会持续到年底左右； 下半年片区有多个楼盘入市且体量相对较大，完全去化预计在2011年底左右； 建议项目入市时机选择在2012年前后！ 商住比例：针对项目商业比例，建议沿鹅岭南路部分做两层沿街店面，其余部分不考虑。 开发建议 商住面积配比原则： 1、商业价值最大化 2、避免同质竞争 3、提升项目整体价值 沿 街 商 铺 鹅 岭 南 路 住宅楼体 架空层花园 片区竞争商业： 1、南山公馆：2.5万平方米集中式商业； 2、泰富·御山郡：近万平方米地下商业及长约1公里的沿街商铺在售中。 3、项目靠近惠城区老商圈，商业氛围较浓。 面对片区如此激烈的商业竞争，考虑本项目的实际情况，建议不做集中式商业，仅在沿鹅岭南路做沿街商铺以提升项目配套价值和利润！ 产品亮点：以高赠送率提高项目附加值，增强产品竞争力。 案例借鉴之名流公馆：买一层送一层，超100%的赠送率是产品一大特色！ 开发建议 赠送全部面积 赠送 全部 面积 赠送 一半 面积 开发建议 产品亮点：以高赠送率提高项目附加值，增强产品竞争力。 案例借鉴之名流印象： 一房两厅，小空间，大智慧！！ 赠送一半面积 赠送全部面积 中惠城之恋75㎡复式 二层赠送面积48㎡，一房改四房 二层赠送面积40㎡,两房改四房 曦湾华府89㎡复式 开发建议 产品亮点：复式二层全部赠送，提高有效利用使用面积。 客厅空间5.8m通高，确保宽敞气派 开发建议 产品亮点：挑高客厅，彰显尊贵和气派。 谁说小户型不可以做成豪宅！ 双层挑高露台，体现出完全不同的空间感，可分可隔 开发建议 产品亮点：双层挑高阳台，增加赠送面积同时充分体现空间感。 双层挑高