三皇广告2010年青岛嘉德地产江山路的项目整合推广思路.ppt

时代盛宴 嘉德地产江山路项目整合推广思路 本次提案我们为解决四个问题而来 1、产品定位：对于市场而言，我们的产品究竟是什么？ 关于这一点，其实我们只需要把项目的优势卖点剖析出来，并寻找出其中独特的东西就可以。 2、推广定位：对于目标受众而言，我们最想要告诉他们什么？ 这一条，是四个问题的核心，产品定位是因为它的出现需要而必须明确，视觉定位和品牌定位则是以推广定位为核心而派生。 3、视觉定位：我们用什么样的方式来抓住受众的眼球？ 视觉表现将在本次提案中穿插在推广策略里，与之密切配合。 4、品牌定位：嘉德如何在青岛乃至全国市场迅速提升品牌价值？ 品牌是个大话题，这里不多说，我们要做的就是通过眼前这一个项目，为嘉德积累，可以使下一个项目更好卖的所有元素。 那么接下来，为解决这四个问题 我们直奔主题 第一部分 聊一聊市场 宏观市场 时隔三年央行首度加息 中国人民银行10月19日晚间宣布：自2010年10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率，其中金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25%提高到2.50%；一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%；除活期存款利率未调整外，其他各档次存贷款基准利率均相应调整。 新政之后，再次冲击楼市最后防线 业内人士分析虽然最近几个月流动性出现过剩，加息被认为势在必行，但是在这个时间点加息，还是有点突然，这将对楼市产生直接影响：“限贷”、“限购”，加速进程的房产税，加上加息，2010年的楼市可谓遭遇多事之秋。 本质 加息心理影响或大于实际影响 一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，五年以上贷款基准利率上调0.2个百分点，这种调整幅度本身不是很大。由于目前开发商的融资渠道较多，不再局限于银行，因此加息对开发商贷款影响比较有限。但加息是政府决心调控楼市的一个信号，或者说是一种态度，在这种态度之下，必将加重市场的观望情绪。那么对于各开发项目而言，销售周期变长，回款慢则是必然，对于一些资金运作能力并不是很强的开发商而言，这无疑是雪上加霜。 增加炒房者持有成本 对于炒房者而言，加息将强化“国十条”和9月底出台的“五项措施”的调控效果，增加房产的持有成本，进一步抑制投资者。之前房产宏观调控政策中，增加炒房者持有成本的手段相对较弱。而随着有关部门提出将房产税试点逐步推向全国，持有成本增加的心理预期已经形成，央行作出加息的决定后，无疑明确了这一预期。 政府调控并非打压楼市，实质是在引导市场理性回归 是在遏制“炒”而非限制“买”，那么对于卖家而言 未来楼市相当常的一段时间内，势必将以满足 刚性需求为王！ 区域市场 青岛：楼市细则落地前夕 成交市场再创新 虽然前有调控，后有加息，但综观2010年10月，青岛楼市几乎都处于“高烧不退”的状态。根据青岛网上房地产公布的数据显示：2010年10月青岛市新房共成交14671套，总成交面积达1529874平方米，其中新建住宅共成交13517套，住宅总成交面积1444175平方米。根据统计，“银十”新建住宅13517套的成交量环比“金九 ”上升了42.8%，更比去年同期增加了4979套，成交量同比上涨了近六成，再度刷新了青岛楼市月度销售新纪录。 市区项目火爆中小户型好卖 刚需仍是市场主流 根据统计细分成交新房的面积构成，青岛10月成交的13517套新建住宅当中，60-90平方米的小户型占成交总量的40%。90-120平方米的中型户型占成交总量的33.3%，也就是说10月份青岛楼市新房成交仍是以中小户型为主，中小户型所占的比例将近8成。 以上数据与市场现象无非再次论证一个结果，政策调控下： 刚性需求是打破市场观望的惟一原动力，青岛也不例外。 开发区市场 3、 产品形态供应目前以高层住宅为主 ，楼盘品质普遍提高，但同质化严重 ； 4、开发区置业客户中，因城市移民和产业移民促成的外来客源、因区域发展和海景优势而促成的度假投资客户为成为购房大军的主流，两者约占总购房者的70%以上； 5、整体开发体量大，热点区域相对集中，08年前主要集中唐岛湾滨海大道北侧、长江路区域，09年的开发热点转向薛家岛区域，2010年后，主要开发安子大型居住区及唐岛湾中心商务区。 七区五市新房成交全线飘红 10月开