策划提纲(范本).docVIP

营销策划重点 第一部分 市场分析 整体市场分析 市场面： 供应面： 需求面： 二、区域市场研判 西三旗----“西北的金三角地区” 望京区域的主要优势在于： 关于西三旗 地段前景展望 项目区位价值剖析 产业基地。 绿化宽带 交通外联 科技人文 高教氛围 （三）项目区位新定义 第二部分 营销思路 本项目产品分析 （一）产品特色与优势 区位/潜力面 社区/规划面 设计/户型面 资源/支持面 营销/推广面 （二）项目的弱势与不足 地段类 规划设计类 户型类 价格类 装修及设备设施类 项目所面临的威胁 项目的比较价值分析 目标客户群体圈定 目标客户定位分析 客户目标 客户定位要点 客户定位描述关键语汇 目标客户特质 目标客户分层 按财富支配权及财富积累方式分 按地域渊源分 按行业特性分 按购房经验分 市场营销切入点 市场目标（竞争目标） 市场定位要点 市场定位描述关键词 产品定位及包装 产品定位的基础信息 从价位区间上看 从产品形式上看 从产品特质上看 产品的定位包装概念 宣传案名 人群的暗合 产品的暗合 与生活方式的暗合 价格策略及体系 项目定价目标 定价参照系数 争项目的出价水准 客户剩余价值的多寡 均价标准之制定 价格调整策略 内部认购阶段。 开盘阶段。 热销阶段。（以客户的成交需求为导向） 封顶阶段。 纯现房阶段。 价格折扣策略 销售目标与销售周期 第三部分 推广方略 广告宣传策略 集中攻势 窄向传播 定向传播 广告预算及分配 总额预算 广告分期预算 广告分类 媒体组合 基本策略 现场包装及销售工具 销售现场标识引导系统 项目销售期间各类印品制作一览 促销活动 基本说明 2、促销计划设想 六、公关及软性宣传 第四部分 业务执行 一、开盘筹备期工作 协同部门： 完成时间：2004年 月 日前 配合内容： 一、推广时间计划 销售管理控制 （一）销售渠道 考虑第二卖场设立。 数据库营销。 销售组织 销售管理 销售控制 各项销售实战动作 1、需其他部门提供的资料及市场部门与相关部门的接洽 2、市场部门内部的配合 客户按揭及租务支持 销售人员佣金制度 基本原则 考核指标 发放原则 控存制度 佣金比例 上税比例 结算程序 项目协同 一、开盘筹备期工作 （一）协同部门：规划设计机构 完成时间：2004年 月 日前 配合内容： 设计机构及主设计师、相关设计顾问（ 设计师）介绍 关于项目的总体规划说明/规划理念（从学术角度） 关于项目的园艺规划说明/规划理念（从学术角度） 本项目的街区规划理念（从学术角度） 项目规划所体现的人文精神和生活内涵 由本项目规划所引申出的具有影响力的概念或说辞（从学术角度） （二）协同部门：建筑设计机构 完成时间：2004年 月 日前 配合内容： 设计机构及主设计师介绍 关于本项目总体的建筑设计理念（从学术角度） 本项目户型设计说明（尤其是设计独到之处） 关于本项目各项经济技术指标量化的详细说明（从学术角度） 关于社区交通组织及地下车库的说明（从学术角度） 项目会所及商业裙房的设计理念（从学术角度） 由本项目建筑设计所能引申出的具有营销影响力的概念或说辞（从学术角度） （三）协同部门：立面设计公司及渲染图制作公司 完成时间：2004年 月 日前 配合内容： （1）设计机构及主设计师介绍 （2）楼宇外立面设计风格及材质深层说明 （3）项目宣传所需各类效果图、渲染图的提供（A0尺寸） 社区总体规划效果图（正常视点图3张） 社区总体规划平面效果图（1张） 典型楼宇南立面效果图（3张） 典型楼宇： 典型楼宇北立面效果图（3张） 典型楼宇： 典型楼宇侧立面效果图（2张） 社区园艺规划效果图（不同视点共6张） 将园艺与楼宇结合考虑，重要视点建议： 各楼间视点 商业楼及会所外立面效果图（不同视点共2张） 商业楼内部功能及装饰效果图（不同视点选2张） 会所内部装修装饰效果图（不同视点选4张） 典型楼宇入口大堂效果图（1张） 备注：各效果图、渲染图的电子文件应能符合我方广告公司在分层素材使用方面的要求。 （四）协同部门：装饰设计公司 完成时间：2004年 月 日前 配合内容： 典型户型室内空间装修装饰效果图（不同户型的不同视点共选10张） 项目所有户型的家具配比平面效果图（A3尺寸） 备注：各效果图的电子文件应能符合我方广告公司在分层素材使用方面的要求。 （五）协同部门：工程部 完成时间：2004年 月 日前 配合内容： ----相关图纸提供 1、项目销售过程中所需各类平面图的提供（黑白） 各住宅楼楼层平面图、立面图和剖面图（A3幅面） 地下车库平面图（A3幅面） 会所平面图（A3幅面） 2、项目销售过程中所需相关工程施工图的提供（各楼宇的土建施工图及水电施工图） ----销售所需相关格式文书提