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公共租赁住房管理与思考 　　[摘 要] 近些年我国兴建了大量的保障性住房，主要包括廉租房、经济适用房、公共租赁住房，其中公共租赁住房对于解决城市中等偏低收入家庭住房困难，缓解新职工的阶段性住房压力以及改善外来务工人员的居住条件发挥了重要的作用。本文在分析我国公共租赁住房现状的基础上，对现存的各种问题进行了剖析，并提出了完善的合理化建议。 　　[关键词] 公共租赁住房；夹心层；私有化 　　doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2012 . 22. 023 　　[中图分类号] F293.3 [文献标识码] A [文章编号] 1673 - 0194（2012）22- 0041- 02 　　1 公共租赁住房发展的现状 　　“蚁族”、“房奴”、“胶囊房”、“蜗居”、“夹心层”，时下这一系列的时髦词把我们的眼球都吸引到了住房问题上，我国经济迅速发展的背后也产生了许多新问题。城市中的高收入群体可以通过购买商品房、低收入群体又可以通过申购经济适用房和租用廉租房来解决各自的住房问题，但是，在现实生活中确实还存在另外一部分人，他们既不是困难群体，达不到申购政策房的标准，又无力购买高价商品房，但在数量上却占大多数的新就业职工的人群，对于他们只能依靠自己的力量去解决住房需求。然而，用他们现有的收入去应对日益飙升的房价显然是杯水车薪，这部分群体被人们形象的称作“夹心层”。如何解决他们的住房问题，引起了社会各界的关注。 　　在2009年3月11日住建部副部长齐骥明确提出要通过加快公共租赁房的建设来解决“夹心层”群体的住房困难。2010年6月12日由住房城乡建设部等七部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》正式对外发布，旨在解决城市中等偏低收入家庭住房困难，缓解新职工的阶段性住房压力以及改善外来务工人员的居住条件，其中明确了公共租赁住房是归政府或公共机构所有，用低于市场价或承租者能承受的价格向新就业职工出租，包括一些新的大学毕业生，还有一些从外地迁移到城市工作的群体。2012年7月15日《公共租赁住房管理办法》颁布实施，进一步明确和规范了公租房的申请条件、运营监管、退出机制、筹集方式等问题。目前，上海、北京、天津、深圳、??州、重庆等一些城市已经先行开展了试点工作。 　　2 公共租赁住房制度存在的问题 　　2.1 供给和需求存在严重的不对等 　　随着城市化进程的加速和社会人口流动性的增强，再加上居高不下的房价这一群体的数量越来越多，就目前夹心层群体的经济收入状况来说实在难以应对，他们对于公租房的需求也会越来越大。然而，目前就已经实施试点的几个城市来看，各地由于房源供应不足，再加上管理能力有限，所以覆盖人群相对较窄，都设置了一定的准入门槛——户籍制度。北京公租房的供应对象为城市中低收入住房困难家庭，包括已通过廉租房、经济适用房、限价商品住房资格审核尚在轮候的家庭以及其他住房困难家庭。广州、厦门等地的供应对象也都针对城镇户籍人口。重庆则较为宽松，申请人只要年满18周岁，在重庆有稳定工作和收入来源，具有良好的支付能力，符合政策规定就可以申请。上海规定如果持有本市居住证在同时满足其他政策规定的条件下也可申请。总的来看，由于供应能力有限，各地对户籍的限制性规定都将在一定时期内存在，这就在一定程度上将外来户籍人员排除在政策体系之外。因此，当务之急还是要加快建设的数量，多方筹集房源。 　　2.2 选 址 　　目前，许多城市的公租房建设选址大都集中在城市郊区，没有便利的交通和生活设施，城市居民居住空间结构的异向分化日趋明显，低收入群体聚集区的边缘化逐渐破坏了城市的整体和谐性。为了防止因低收入贫困群体逐渐移往城市边缘地带聚集居住而导致“平民窟”现象的发生，应当逐渐发展多种房源筹资机制，尽量把公租房同其他住房布局在一起，实现融合居住[1]。 　　2.3 资金来源和融资机制 　　融资机制是影响公共租赁住房供给稳定性和持久性的关键因素，是公共租赁住房制度安排亟待突破的瓶颈。公共租赁住房的性质和特征决定了其资金筹措过程中，面临与廉租住房相似的问题，主要包括：①筹集、建设和发展公共租赁住房既要解决“房源”所需的资金，又要负担长期的房屋维修费用，所需资金与开发普通住宅一样数量庞大、且占用周期长；②基于公共租赁住房建设的社会保障性，公共租赁住房建设管理以“保本微利”为原则，其租金实行政府限价，租金标准较低，难以形成建设资金投入产出的良性循环。③由于相关部门在保障性住房的计划审批、手续办理、落实优惠政策等方面拖拉、掣肘，建房成本和风险大大增加，使开发企业对建设公共租赁住房难以产生足够的兴趣[2]。 　　2.4 制度建设落后，缺乏相应的管理机构 　　近年来，我国中央政府一直高度关注住房保障制度的建设，先后制定了相关的关于经济适用