房地产市前期调研的规范1.docVIP

房地产市场前期调研的规范 化操作手册（建议稿） 为使房地产市场调研更具专业性、准确性，为集团公司的决策提供明确的指导建议。同时，也进一步强调调研工作的精细化、规范化，特制定本办法，具体操作规程如下： 一、房地产市场调研的含义 房地产市场调研是房地产开发企业为了及时作出正确的投资决策和营销决策，而客观、系统地收集、整理、研究、分析房地产市场有关信息资料，将其转化为决策所需信息的工作过程。 二、房地产市场调研的作用 （1）、有助于企业发现新的市场机会，确定正确的发展方向； （2）、有利于房地产企业适时开发新产品，抢占新市场； (3)、有处于企业制定正确的营销策略； （4）、有利于企业不断提高产品质量，改善经营管理，提升市场竞争力。三、房地产市场调研的内容 （1）、宏观投资环境调查 （2）、城市房地产市场概况 （3）、目标客户群消费行为与市场需求容量调研 、项目基本状况调查 、项目所在区域市场状况 、项目开发策略建议 、营销策划和营销推广、销售执行阶段的市场调研。四、宏观投资环境调查1、经济环境 国内生产总值、国民收入的发展状况；能源和资源状况；城市发展总体规划、城市基础设施建设、城市人口分布、区域划分；社会固定资产投资状况、金融、证券市场情况；商业零售与贸易状况、居民消费结构、居民储蓄和信贷情况等。 社会文化环境 居民受教育程度、文化水平、职业构成、民族分布、宗教信仰、风俗习惯、审美观念等。社会文化往往对整个社会有深刻影响，尽管文化有相对稳定性，但不是固定不变的，特别是生活习惯，审美观念往往随着社会生产力发展而发生一定程度的变化。五、城市房地产市场概况 1、一级市场土地出让情况，包括土地出让数量及其规划用途、土地价格、土地出让金收缴情况； 全市商品房施工面积、竣工面积、销售面积、销售金额、空置面积及结构； 全市房地产价格走势，不同区域和物业类型的价格情况； 全市主要发展商开发销售情况，包括开发量、竣工量、销售面积及销售金额； 5、三级市场交易情况； 6、当地房地产业相关政策法规。六、目标客户群消费行为与市场需求容量调研 1、消费者行为调研 2、市场需求容量调研消费者行为调研 消费者包括房地产商品的现实购买者与潜在购买者。消费者行为调研内容包括消费者社会阶层与数量、年龄构成、收入构成、家庭人口构成、居民居住现状与住房消费倾向、房地产购买偏好、购买动机、购买特点等。市场需求容量调研 需求容量，是指有支付能力的市场需求容量。只有有支付能力的需求，才是现实的市场容量。七、商品住宅市场需求容量调研，主要包括以下几方面： （1）、城市人口、家庭数量及变化趋势； （2）、购买力，包括居民收入水平、储蓄余额、财产状况； （3）、居民居住现状及改善目标，包括自有住房成套率、居住房型、人均居住面积等； （4）、居民日常消费支出水平与消费结构； （5）、不同社会阶层和收入水平的居民数量及其对不同类型房地产商品的数量、品质、功能、价格的需求特点。八、项目基本状况调查 宗地基本状况资料（包括宗地界址、面积、土地附着物分布、权属、地形、地貌、水文地质条件）、项目历史与现状资料、项目合作开发条件、土地获得成本、用地规划条件、与项目有关的投资及开发经营税费政策；九、项目所在区域市场状况 项目所在区域城市功能、区域建设发展规划、人口分布、居民收入水平、商业、文化氛围、项目周边环境、市政管网设施、交通状况、公建配套与生活服务设施、项目所在区域房地产市场供需状况与竞争水平，主要竞争对手所提供产品与服务的种类、数量、品质、特点、营销手段、销售状况等，潜在竞争对手出现的可能性。 其中竞争对手调研又包括竞争对手的经营管理水平、资源状况、市场竞争地位、产品地理位置、种类、开发规模、产品品质、成本、价格、营销水平、销售状况、物业管理水平，创新能力与发展新产品的动向。十、项目开发策略建议 1、市场细分与目标市场调研； 2、产品定位，包括产品类型、功能、品质、项目总体规划研究； 3、开发策略分析，包括项目开发规模、开发周期、成本控制、价格策略等。 本办法做为市场调研过程的指导依据，如在过程中，出现新事物或新现象，及时进行补充完善。 永和房产 二○一二年三月二十八日 十一、营销策划和销售执行阶段的市场调研1、宏观经济环境研究2、 市场供需与竞争对手动态调研3、消费者调研，包括：消费者对本企业产品、服务包括物业管理的评价、意见和要求，客户满意度调研；4、企业自身产品与服务调研，包括：产品优劣分析，在满足客户需求方面存在的缺陷和不足，产品