经济法和经济制度土地政策课件.pptVIP

经济法与经济制度 土地政策 一、土地管理法律法规 所有相关法规目录 主要法律法规： 中华人民共和国土地管理法 中华人民共和国城市房地产管理法 中华人民共和国土地增值税暂行条例 退耕还林条例 关于加强农村宅基地管理的意见 一、土地管理法律法规 招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定 经济适用住房管理办法 国土资源部建设用地审查报批管理办法 协议出让国有土地使用权最低价确定办法 土地违法案件查处办法 土地登记规则 一、土地管理法律法规 划拨土地使用权管理暂行办法 土地估价师资格考试暂行办法 确定土地所有权和使用权的若干规定 城市房地产开发经营管理条例 自然保护区土地管理办法 外商投资开发土地管理办法 中华人民共和国农村土地承包法 中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例 二、土地管理基本制度 1、土地所有制制度 2、城市房地产管理制度 土地收购储备制度：政府调控市场的主要工具，控制建设用地供应总量，是房地产业健康发展的重要前提。 公开出让：成为政府供应经营性用地的唯一方式。 中介组织：成为独立运作的市场主体。 二、土地管理基本制度 房地产抵押制度 城市房屋拆迁制度 房地产转让制度 房地产租赁法律制度 房地产登记法律制度 二、土地管理基本制度 3、土地承包制度 4、宅基地制度 5、土地征用制度 6、土地划拨制度 7、城乡规划管理制度 8、房地产税收制度：城镇土地使用税 、耕地占用税 、印花税 、土地增值税 三、制度改革 2008年开始考虑修改《土地管理法》，修改重点： 1、农村集体建设用地流转 2、征地制度改革 3、土地出让收益分成改革（中央和地方的土地收益分成，“土地财政”面临调整 ；土地出让金目前约70%分成归地方 ） 4、土地审批制度改革（整体改革方向是土地审批权逐步下放，中央只管用地指标，省级及以下政府负责具体用地审批。） 四、十七届三中全会与土地政策 2008年10月10日，十七届中央委员会第三次全体会议在北京召开，会议的主要议程是研究推进中国农村改革发展问题。党的十七届三中全会审议通过了《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》。 农村改革的关键仍然是与30年前一样：土地管理制度问题。 不是所有制问题，是土地流转问题。 四、十七届三中全会与土地政策 基本精神：以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制是党的农村政策的基石，不仅现有土地承包关系要保持稳定并长久不变，还要赋予农民更加充分而有保障的土地承包经营权。同时，要根据农民的意愿，允许农民以多种形式流转土地承包经营权，发展适度规模经营。 四、十七届三中全会与土地政策 延长土地承包期限：上个世纪80年代初期，土地承包期为15年。1993年中央作出决定，原定的土地承包期到期后，再延长30年不变。《物权法》再度明确承包期届满，可以继续承包。 四、十七届三中全会与土地政策 新政策发展方向：加强土地承包经营权流转管理和服务，建立健全土地承包经营权流转市场，按照依法自愿有偿原则，允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营。 四、十七届三中全会与土地政策 新一轮农村土地改革的重大突破将集中在农村非农建设用地领域。而宅基地作为非农建设用地的重要组成部分，也需要获得制度性突破。 四、十七届三中全会与土地政策 宅基地置换，是指将分散居住的农民集中起来，搬入新建多层或规划合理的住宅中，“腾出来”的农村非农建设用地可以从事其他用途，包括复耕、工业用地。当然，新建住宅用地仍在原来的宅基地上。 四、十七届三中全会与土地政策 现在地方上普遍存在对农民房产、宅基地补偿不足的问题。 这问题采用解决。 资金不足已成为引导农民集中居住的突出难题。 四、十七届三中全会与土地政策 农民房屋没有产权证：一座房子按照一平方米600块到1000块算，中国农民宅基地房子估值，高估有20万亿，少估一点也有15-18万亿，20万亿农民没有房产证是不合理的。 五、土地政策与房地产 地点“北京；时间：2007年 房地产价格和成本： 土地成本为3162元/平方米； 建设费成本(普通高层住宅)一般在2300元/平方米左右； 代征道路建设费用和园林绿化费用及基础设施建设费用的市政配套成本在500元/平方米左右； 五、土地政策与房地产 还有营业税、城市建设维护税、教育附加费、增值税等在内的各种税费占了销售额的11%左右，大概在900多元/平方米。 单位平方米的营销管理和销售推广费用也占到销售额的5%，达到400元左右； 项目开发的前期费用200元/平方米 包括贷款利息等财务费用约200元/平方米。 五、土地政策与房地产 7项之和所算出的该楼盘一平方米的成本已经达到了7662元。在目前的市场状况下，如果按照均价8300元的销