评估报告的要点与常见问题.pptVIP

评估报告的要点和常见问题 史源英 地价定义 六个要点： ①估价期日 ②现状利用或规划利用条件：主要指容积率 ③实际开发程度和设定的开发程度 ④实际用途和设定的用途 ⑤实际使用年期和设定的使用年期(剩余使用年期） ⑥土地使用权性质和价格类型 **用途、开发程度、使用年期的设定（按规划还是现状）取决于估价目的。 **权利性质和价格类型也取决于估价目的。 **设定的开发程度不大于实际开发程度。 地价定义 地价定义要为估价目的服务。 案例C:\Documents and Settings\fujitsu\桌面\土地估价报告点评-2010年1\案例-地价定义.doc 估价依据 包括五大类型，说明估价所依据的： ①国家有关法律、法规、行政规章及估价对象所在省市的有关法律规定、规章制度； ②估价采用的技术规程、规范； ③委托方提供的有关资料； ④估价人员实地勘察资料； ⑤估价人员调查的资料。 估价依据 估价依据所列的文件为： 估价对象描述和界定； 价格影响因素分析； 估价过程参数合理性 提供支持。 特殊说明事项 1、资料来源及未经实地确认或无法确认的资料的说明； 2、对估价对象产生影响的变化事项（如地价指数、开发程度、设定用途等）的说明； 3、估价对象的特殊性、估价中未考虑的因素及采取的特殊处理； 4、其他需要特殊说明的问题。 特殊说明事项 C:\Documents and Settings\fujitsu\桌面\土地估价报告点评-2010年1\案例二.特殊事项说明.doc 地上建筑物（土地利用状况） 现状：建筑物及其用途，容积率等 待开发土地：规划条件，批准文件等。 缺少对建筑物、建筑物现状等的描述，忽视对土地利用状况的分析。 地价影响因素（一般因素） 一般因素的影响范围是一般的、普遍的、共同的，覆盖整个社会经济背景下的全部地产，决定土地市场在一定时期的价格水平及走势，是土地价格的基础。 地价影响因素（区域因素） 区域因素是对某一地区范围内的土地价格有影响的因素，反映该地区所具备的条件和特性，决定该区域土地价格水平。区域因素的差异导致在同一地区内区域间土地价格的差异。 地价影响因素（个别因素） 要求： 个别因素即土地自身具有的特性和条件，决定了同一均质区域内地块差异性，是同一区域内地价差异的重要原因。 体现估价对象特点。 问题： 1、缺少对地价影响的分析； 2、没有描述，直接给出好、较好等结论。 土地估价原则 要求： 与估价目的和估价方法的选择适配。 常应用的估价原则：合法原则、替代原则、最有效使用原则、供需原则、变动原则、预期收益原则、报酬递增递减原则、贡献原则等。 问题： 1、估价原则不全面； 2、缺少针对性； 3、缺少与估价目的和估价方法的联系分析。 C:\Documents and Settings\fujitsu\桌面\土地估价报告点评-2010年1\案例三-估价原则.doc 地价确定 地价确定的方法 说明对不同估价方法结果进行增值或减值的原因。一般包括： ①不同估价方法适宜性和估价结果可靠性的分析 ②确定地价的方法 ③确定地价 （参见《土地估价方法与实务》第一篇第二章） 问题： 1、没有分析过程； 2、简单认为两种结果接近取平均值等。 估价方法 要求： 1、根据估价目的、估价对象情况、市场状况等选择最适宜的估价方法； 2、分析估价方法选择的理由；对应选择而没有采用的估价方法的原因进行分析。 3、参数选择的充分的依据 4、估价过程步骤完整，计算准确。 问题： 1、没有采用恰当的方法，且没有分析不选择的原因。 2、参数没有依据。 3、对估价方法原理的理解不准确。 附件 要求： 估价报告附件.pdf 问题： 1、缺委托估价函 2、缺现场照片或不全 3、缺位置示意图 * * 要求： 影响估价对象地价的宏观因素，如产业政策、税收政策、金融政策、供地政策等。 问题：太泛，没有针对性、关联性。 要求： 1、区域范围界定合理； 2、基础设施、公共配套设施描述准确； 3、环境条件、产业集聚程度描述恰当； 4、规划条件、区域土地利用状况描述恰当等。 问题： 1、范围过大； 2、不全面； 3、没有考虑估价对象的特点； 4、没有分析对地价影响； 5、描述和分析与估价参数取值不一致。