长春房地产仪轩休闲假日广场的项目可研的报告.docVIP

目 录 第一章、总论 3 1.1 项目背景 3 1.2 项目基本情况 3 1.3 研究的目的与方法 4 1.3.1研究目的 4 第二章、项目宏观因素分析 6 2.1宏观经济方面 6 2.1.1 国民经济快速增长为房地产业提供了强劲动力 6 2.2 市场趋势 8 第三章、 项目区域环境因素分析 9 3.1 宏观经济方面 9 3.2 项目的区位分析 15 3.3 外部交通体系 16 第四章、项目开发条件分析 17 4.1 项目现状 17 第五章、项目竞争力分析 18 5.1 项目SWOT分析 18 5.2 项目定位分析 18 第六章、建设规模 22 第七章、项目开发建设进度安排 23 7.1 项目施工组织 23 7.2开发进度计划 23 第八章、投资估算与资金筹措 24 8.1 投资估算 24 8.2 资金估算与使用计划 25 第九章、财务数据估算与财务分析 26 9.1 营业收入估算与营业成本估算 26 9.2 损益状况 27 第十章、经济分析 28 第十一章、不确定分析 29 第十二章、社会分析 32 第十三章、环境分析 33 第十四章、风险分析 33 第十五章、结论 36 第一章、总论 项目背景 长春市是吉林省省会，全省政治、经济、文化和交通中心，中国最大的汽车工业城市，中国建成区面积和建成区人口第九大城市，幅员面积20604平方公里，现辖6个城区和3个市和农安县，总人口751万。1800年正式设治，1932年被确定为伪满洲国的国都，1948年解放，1994年经国务院批准为副省级城市。 2011年长春全市GDP实现4040亿元，增长15.2%；全口径财政收入实现800亿元，增长42%，地方财政收入实现283亿元，增长56.5%；工业总产值实现7000亿元，增长23%；固定资产投资按新口径累计完成2450亿元，同比增长30%；城市居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到20400元和7400元，分别增长14%和12%。主要经济指标增幅继续位居15个副省级城市前列。 房地产业经过“黄金十年”两位数的高速发展，到达一个高峰期。自2011年开始，国家对房地产市场宏观调控，进行结构调整，“国八条”、限购、限价、限贷政策陆续出台，年内三次加息、六次上调存款准备金率，堪称史上最严厉的组合拳。同时，国家提出加大保障性住房建设力度，解决住房困难家庭住房问题。2011年，遏制投机投资性购房需求和大力建设保障性住房成为这一年房地产市场的主题。 2011年，长春市房地产开发投资高位运行，商品房施工量、开工量呈现增长势头。房屋交易量持续萎缩，交易额增幅回落，体现了国家宏观调控政策对市场的作用，取得了预期效果。 由于长春市处于二三线城市，基数低、泡沫少，自住比例高，刚性需求占主力，房价始终在合理水平，受调控的影响将远小于一线主要城市。虽然受到一定冲击，总体看，还是保持了平稳健康发展势头。 长春市2013年度房价控制目标是：“2013年度长春市新建商品住房价格增幅低于城镇居民家庭人均可支配收入实际增幅。《通知》内容相对比较简短，此前普遍担心的“交易差额征收20%个人所得税”并没有提及，对于其他一些“限购”、“限贷”的政策也没有做出进一步规定。截止至2012年年末，长春市商品住宅均价6350元/平，如果按照13%的增长标准，控制目标下的长春房价最高值将达到7120元/平。结合当前市场，仍然有753万平库存，加之近三年长春市房价平均涨幅4%，由此来看，房价控制标准制定相对宽松。 项目基本情况 仪轩休闲假日广场坐落于长春市南环城路与幸福街交汇处，项目有着得天独厚的地理位置，扼守十字路口，东近人民大街，西接南湖中街和前进大街，可快速直达老城区、经开区、净月区、高新区和汽车产业开发区，临近长春世界雕塑公园和友谊公园，是南部中心城区第一号工程，也是落户于长春南关都市经济开发区的第一个重点大项目，这“第一锹”将拉开南部中心城区大规模开发建设的序幕。 项目总用地面积近23万平方米，总建筑面积约66万平方米，规划建设集办公、休闲、购物、商业和住宅于一体的现代服务业综合项目，其内不但有住宅、写字楼，还有休闲会馆、商业街等服务项目。项目计划建设综合写字楼，成为长春现代化的商务居住示范区，成就南部中心城区东北亚中心都市高地目标。 本项目的基本情况： 开发商：仪轩集团长春置业有限公司 户型面积：80-400平米 建筑类型：小高层 高层 写字楼 大型商场 物业类别：商业综合体 物业公司：上海圣维仕物业管理有限公司 投资商：仪轩集团长春置业有限公司 建筑施工：南通六建、南通七建 规划设计：仪轩集团长春置业有限公司 1.2.1 项目基本情况 总用地面积 66200m2 总建筑面积 319007m2 地上建筑面