镇江东南亚风情的项目整体营销推广计划.docVIP

镇江项目07年整体营销推广计划 营销中心 07年3月  前 言 07年是锦绣雅郡项目向市场展示自身特点的时机，也是唐轩地产在镇江市场开发经营的真正元年， 对此，我们很期待也有信心共同去创造镇江房地产市场的奇迹。 创造奇迹是建立在完成目标的基础下，因此预先制定销售目标是我们营销的前提，通过对项目自身分析、目标客户群的分析、镇江市场的分析后，采取有效的营销策略及营销方式来达到目标。 项目07年营销推广总节点 第一部分 目标篇 项目销售目标 销售周期 住宅销售期 按照项目规划及开发计划，本项目住宅总建筑面积约150334㎡，规划总户数1762户；其中一期开发量（面积）约占30%，即45000㎡左右，一期住宅规划总户数为882套,占总量的50%。根据项目预期的开发周期及销售目标，同时结合镇江房地产市场情况，我们认为： 项目一期的销售期在1-1.5年左右，随着丁卯新区逐渐发展成熟及一期营销建立了项目良好的知名度，后二期的销售期可相对减短，拟定1.5-2年。 商铺与车库销售期 商铺安排在一期住宅销售后期开始销售，计划在2008年6月—9月份，一直持续到项目整体销售结束。 车位的销售工作与二期住宅的推广销售工作同步进行，或者可根据一期销售进度及需求量部分推出，计划于2008年8月份开始，一直持续到项目整体销售结束。 1.3 销售时间表 时间 销售安排 工程进度 2007年3月—2008年3月 1、项目一期销售阶段； 2、商铺销售的筹备及蓄客。 1、一期项目工程室内、室外装修阶段； 2、社区配套设施，园林景观建设阶段； 3、二期部分楼体开始建设施工； 2008年5月—2009年5月 1、住宅二期的销售； 2、商铺的继续强销； 3、车位销售的筹备及执行。 1、一期完成交楼，一期园林、部分配套全面呈现。 2、二期土建工程全面施工。 3、二期园林部分呈现。 209年6月—2010年12月 1、住宅三期的销售； 2、商铺及车位的继续销售。 1、项目所有土建工程完工； 2、二期交楼完成； 3、整体社区园林、配套等基本呈现。 住宅销售目标 1.1一期销售目标 1）销售目标： 公开发售2个月内：2007年5月和6月，利用项目开盘销售气氛，完成首次推货（122套）的60%。 公开发售4个月内：2007年7月至8月，采取多种促销手段，通过多种渠道对市场发起波次进攻，累计完成第一阶段推售货量（218套）的60%。 公开发售6个月内：2007年9月至2007年10月，利用房地产金九银十的销售旺季，配合促销活动，将销售再次推向高潮，累计完成前两次阶段（502套）的60%； 公开发售8个月内：2008年11月至12月，累计完成前三次阶段（606套）的60%。 公开发售12个月内：2008年1月至5月，结合二期推广的造势，累计完成一期（882套）的60%。 1.2 整体销售目标 通过一期的营销推广，为项目树立了良好的市场形象，增强了消费者对项目的信心，为以后项目销售奠定了良好的市场基础，预计项目整体完成销售在2010年年底，整体销售率达到95%。 商铺与车库销售目标 1、商铺销售目标 项目所在区域目前商业氛围不足，将为商铺推广带来一定阻力，预计到2008年底商铺销售或招商完成可推货量的60%。 2、车位/车库销售目标 项目车位总规划中，机动车位670个，非机动车位6600个，相对社区1720户规划户数比较（除去商业用途车位），显得过多，因此预计整体车位销售可完成60%，剩余部分以出租形式收取租金回报。 二、品牌目标 1、企业品牌目标 通过项目的成功销售，提高企业品牌知名度，使市场和消费者对企业品牌准确认知，并树立起唐轩公司良好的品牌形象。 2、项目品牌目标 通过项目营销推广工作，使市场和消费者对项目品牌完成从认识、认知到认同的转变，树立项目良好的品牌美誉度，增强客户对项目品牌的忠诚度。 第二部分 项目分析篇 一、项目07年销售货源分析 一期各销售户型分析 户型类型 户型标准面积(m2) 户型套数（套） 该户型所占一期总量比例 阶段推量 　 一期总量（套） 第一阶段 第二阶段 第三阶段 第四阶段 A B C D E F G H I 各阶段销售货量小计 分析： 第一阶段计划推出218套住宅，均为多层产品，包括A、B、C、D、G户型，面积处于85—140平米，此阶段户型多样，以及各户型的量差不大，客户选择面广，预计该阶段出货率相对迅速； 第二阶段计划推出284套住宅，均属于酒店式公寓类型，面积处于20—60平米，销售过程中应注重该户型面积特点制定营销策略。 第三