规划的设计及其评价.ppt

房地产开发项目的规划设计及其评价 设计原则： 1、“以人为本”的原则：注重人的活动和感受要求，提高环境舒适性和景观和谐性，加强人的参与性，突出人与环境的交流、对话，体现人文关怀的思想； 2、可持续发展的原则：设计考虑可持续发展，具备弹性、可变性，既能配合近期的形象需要，又能为未来城市发展留有空间； 3、强调文化与地域概念的原则：重视历史文脉，维护城市环境的历史延续性，把传承中国传统文化与反映地方特色融入设计当中。 房地产开发项目的规划设计 它包括以下一些主要任务： 确定城市的性质、发展目标和发展规模。 确定城市布局形式和功能分区 制定城市道路和交通系统规划，城市园林绿地系统规划，城市给水排水、防洪、供电、供热、燃气供应、邮电等专项工程规划以及城市各项工程管线设计 主要公共建筑位置的规划方案 地震设防城市的防震规划 城市改建规划等。 (一)确定居住区布局结构和道路系统 居住区一般实行三级布局结构，即“居住区－居住小区－住宅组团”。 住宅组团是由若干栋住宅集中紧凑地布置在一起，在建筑上形成整体的、在生活上有密切联系的住宅组织形式。它是居住区中最基本的布局结构形式。 若干个住宅组团的有机结合构成居住小区 居住小区的再次组合就是居住区 房地产综合开发的适宜规模往往是居住小区。 居住区道路是城市道路系统的组成部分，要与城市总体取得有机的联系，但其主要功能与城市交通干道不同。 城市交通干道的主要功能是供机动车辆通行，注重其通行能力，同时起着城市功能分区的作用。 居住区道路的主要功能是满足居民日常生活方面的需要.如职工上下班、购买日常生活必需品、上学和托幼等，这些出行行为一般以步行为主，因而居住区原则上不允许过境交通穿过。 1、住宅的类型： 按层数划分，有低层住宅、多层住宅和高层住宅 按建筑形式划分，花园式住宅(别墅)、公寓式住宅、错层式住宅、退台式住宅、跃层式住宅、复式住宅 按平面特点划分，有点式住宅、条式住宅、大进深住宅、大开间住宅 按面积大小划分，有小套（一室户）、中套（二室户）、大套（三室户、四室户等） 按结构形式划分，有砖混结构、砌块结构、砖石结构、大模结构、大板结构、框架轻板结构等 点式住宅： 宽度和长度比较接近的住宅称点式住宅。 点式住宅平面一般仅由一个单元组成，它四面临空，故体型比较活泼，朝向广，视野宽。 条式住宅： 由两个或两个以上的居住单元按直线邻接的住宅称条式住宅。 条式住宅在实际中用得最多，具有朝向好、通风向阳、外墙暴露少、造价相对点式住宅低以及施工方便等优点，其不足之处是布置不够灵活、立面造型不如点式住宅生动、阴影大、抗震性能较点式住宅差等。 一梯两户 点式住宅 中 间 四 幢 点 式 住 宅 错层式住宅 跃层式住宅 退台式住宅 ： 住宅建筑由下至上逐层退让，退让减少的面积为该层的大平台，住宅建筑逐层退让的整体造型效果类似于台阶，故又称台阶式住宅。 这类住宅的特点是户外活动空间大，采光通风好，建筑立面丰富，依山就势布置，可获得丰富的景观效果，是风景旅游度假区常建的中高挡住宅，但是土地利用率相对低一些（退台式住宅由于一部分建筑空间转为平台，建筑面积逐层减少）。 住宅布置摒弃了行列式、围合式、弧形等常见手法，采用了与环境紧密结合的 错位式排列方式 布置的基本要求是： (1)各级公共建筑应有合理的服务半径，以便于居民使用。 (2)应设置在交通较方便、人流较集中的地段，符合人流走向。 (3)产生噪声、气味、污染物的公共建筑应和住宅保持适当的距离，使住户有安宁的居住环境。 (4)在满足居住区内居民需求的同时，兼顾区外服务，提高经济效益。 (五)绿地规划布置 居住区绿化系统包括: 公共绿地（如居住区公园、居住小区公园、林荫道、住宅组团的小块绿地等）、 公共建筑和公用设施专用绿地（如学校、幼托、医院、门诊所、锅炉房等用地的绿化）、 宅旁和庭院绿化、街道绿化等。 (五)绿地规划布置 居住区绿地的标准有两种确定方式， 一种是以每一个居民平均占有一定平方米公共绿地面积计，根据规定，公共绿地的标准为人均2~4m2； 另一种是以公共绿地占居住总用地面积的百分比计，一般在30%以上。（ 绿地率：新区建设不应低于30％；旧区改建不宜低于25％。） 目前，在房地产开发中，绿地控制标准一般按后种方式确定。 1、选址勘察 　 选址勘察工作，主要侧重于搜集和分析区域地质、地形地貌 、地震、矿产和附近地区的工程地质资料及当地的建筑经验。 选址勘察的