山东红星美凯龙凯利MALL的项目操盘.pptVIP

* 1 山东红星·美凯龙凯利MALL项目 操盘策略思考和输理 2010年5月2日 上海奥仕泽·红星美凯龙项目组 ? ? ? ? 2 ? 前言 以销售为主要考虑方向，将之前对项目的思考和分析，进行输理， 形成操作战略共识！从而对工作开展起到指导和引领方向作用；总 体上讲本项目我们认为关键点是做好以下三点： 1、做好渠道销售（坐销 行销 分销） 2、做好产品力包装（返租政策的制定，需要采取部分必威体育官网网址措施） 3、强打红星·美凯龙主题（第七代产品入驻潍坊） 上海奥仕泽·红星美凯龙项目组 3 ? 完成开发销售任务目标之工作按如下顺序进行分解： 《总体楼盘的操作思考》 （本方案） 《基础性准备工作》 （已经提交工作表） 《推广计划及实施细则》 （推广计划） 上海奥仕泽·红星美凯龙项目组 4 《总体楼盘的操作思考》 上海奥仕泽·红星美凯龙项目组 5 1 项目财务计划 2 项目开工计划 3 项目预售证进度 4 市场情况 7 营销脉络思考（层层深入主 题清晰） 6 5 营销整体形象思考（高端占位） 整体推盘计划（时 间节点图） 8 营销工作内容（将所可 能运用的营销方式、工 9 销售实现安排 10 招商实现安排 具汇总） 上海奥仕泽·红星美凯龙项目组 ? ? ? 6 一、项目财务要求 2010年6月-2011年5月 年度要求完成总销售额3亿 ； 整体楼盘的详细开发计划，所有的开发实施将以财务计划形成的模型为准， 合理的制定项目的现金流和利益部分； 《财务计划表》 上海奥仕泽·红星美凯龙项目组 ? 7 二、开工计划 财务计划要求的回款部分将需要开工量的积极配合，而开工量将决定阶段性 工程投入的资金量； 《开工计划表》 上海奥仕泽·红星美凯龙项目组 ? 8 三、预售许可证领取计划 作为销售计划，需要配合，确保前置条件（其他银行按揭贷款支持安 排、签约定单合同审批流程等细节问题甲方配合支持） 《预售许可时间表》 上海奥仕泽·红星美凯龙项目组 9 四、市场情况 1、市场供应 切入点1 切入点2 4月在售 （地下面积 （家居）亿丰广 场 40万方商住5 万方。 5月中旬 5月 下旬 （局部产权返 世界城沿街商 铺，其中商业 约4万方 6月 7月开售 （局部产权返 （出租招商）国 安商厦。搜酷 城，商业约3万 方 8月 10月 月月 月月 （家居）二 （地下出租）地一大 道，约5万方。先招 商 10月下旬 统一招商出 租）V1广 场，约8万 租）新天地购 物城临街商 铺，销售部分 中旬 租）五道庙商 业街，约10万 方。 期亿丰广场 5万方。 方（已招两 年） 为剩余约4万 方。 2010年直接对外销售的竞争性产品供应量：20万方， 总的投资性产品供应量则非常大，2010年接近50万 方！ 由于以上项目在2010年都将择机而动，因此，我们会按《月竞争态势分析报表》，《月各类媒体发布的汇总》等方式及时深化并提供分 析依据；具体分别见以上文件，了解市场动态，本文仅按市场情况综述！ 所有的操盘推广考虑，需要重视我们的竞争对手！ 上海奥仕泽·红星美凯龙项目组 10 2、本项目基本节点图 建材团购·房展会活动 5月中下旬银座家居 （10万方分两批推 出）开盘 10月美凯龙开业即A馆开盘 目前时 间节点 B馆5月1日 正式动工 5·30交付售楼 处 6月中下旬B馆开 盘销售 10月金秋房展会 6月初售楼处正式 对外开放 所有的推盘计划制定，首先需要遵循以上的时间节点图以确保推广的针对性！ （以上节点为 目前双方已经基本确定的信息，若需要改变则整个计划同步调整。 上海奥仕泽·红星美凯龙项目组 11 五、本项目的整体入市计划 二期10月左右推出：红星·美凯龙 凯利MALL家纺软装直营中心 第一期六月底左右推出：红 星·美凯龙 凯利MALL（B区为 可售部分C为甲方持有） 三期11年3月左右推出：灯饰 馆中心 四期：住宅部分（待定）—— 解释的时候需要对客户答疑有 所变更的弹性！ 关于业态定位：原先提交的“项目策动案”中已经就业态规划定位提出了详细的分析说明！ 上海奥仕泽·红星美凯龙项目组 12 六、形象占位 依靠红星美凯龙拉动项目快速销售并尽可能的获得溢价收益！这就是本项目营 销的根本目的，也就是说在产品定位基本方向确