富饶新城国际营销的的策划的报告.ppt

新城国际 营销策划报告 二零零六年十二月 市调工作执行概述 营销策划报告整体架构 第一部分：市场篇 一、商丘市房产市场发展概述 二、商丘市未来规划 三、区域房产发展情况 四、市场客户群体分析? 五、主要竞争个案分析 第一部分 市场篇 一、商丘市房产市场发展概述 1、经济增长趋势 一、商丘市房产市场发展概述（续） GDP增长幅度远高于全国平均8%-10%的增长幅度 一、商丘市房产市场发展概述（续） 人均收入总体呈上升趋势，消费层次也会有不同程度提升 经济仍然落后很多，市民的实际购买能力仍然不足 一、商丘市房产市场发展概述（续） 2、房地产发展情况 2002—2005年房产投资情况 一、商丘市房产市场发展概述（续） 2002—2004年商丘的房地产开发一直保持在20%左右的增长 受房产发展的规律及政府扩大招商引资的力度影响，自2002年房地产开始开发，2005年开始出现井喷，房产投资额、新开发面积均获得了150%以上的增长 按照开发周期测算，新开发量体将会集中到后2-3年内销售，整体销售量体将集中上市，销售竞争激烈 房产占GDP的比重一直不高，不是城市发展的支柱性产业 一、商丘市房产市场发展概述（续） 3、商丘市未来5年内理论房产需求测算 一、商丘市房产市场发展概述（续） 4、商丘市目前房产发展现状 新城区的神火大道、南京路、文化路沿线楼盘开发非常活跃，开发量体占全市总供应量体的85%以上 目前全市在售楼盘量体总面积为100万平方米左右 目前市场上成交的主力房型为面积在120-150平方米之间、总价在20-30万元之间的三房 截止至10月份，市场在建住宅面积125万平方米，共销售住宅面积40万平方米，成交均价为1298元/平方米 仍属于房产发展的初步阶段，二手房交易不成熟，专业中介公司几乎没有 一、商丘市房产市场发展概述（续） 5、商丘市房产发展趋势 未来房产发展的弹性空间极小。2002-2005年批准开发398万平方米，2006已经批准开发的90万平方米,加上2007年规划批准开发的100万平方米，总体批准开发供应量体将达到588万平方米,接近理论需求的极限 仅神火大道沿线的楼盘来计算，总批准开发量体为300多万平方米，但目前只有100万平方米上市销售，剩余量体将集中在2007-2010年内上市销售，加上新规划开发的量体，因此未来销售竞争将异常激烈 房产开发已经步入饱和阶段，横盘调整将不可避免 二、商丘市未来规划 商丘定位为区域中心城市，神火大道是主干道。 未来定位： 东边为开发区，以无污染工业、办公、居住、教育为主 南是教育、居住、办公、旅游为主 西是工业、物流 北是老的城区 三、区域房产发展情况 因行政中心的迁移，神火大道沿线位置日益重要。随着商丘市经济态势的持续发展和吸引投资力度的加大,整个区域房地产发展呈现红火趋势： 目前在主干道神火大道沿线，新开发的楼盘累计达到了11个，开发面积达到300万平方米以上，全市占85%以上比重 神火大道北至八一路南至北海路段（长约11公里）,在建项目有“园中园”、“喜来登国际广场”、“帝和·水上公园”、“新城国际”、“金穗·观天下”、“高府大宅”、“水木清华”、“盛大世纪名城”、“帝景·北苑”、 “帝景·南苑”、“上海城市花园”等,据不完全统计,目前这些楼盘正在销售的量体达到100万平方米以上 目前区域成交房源主力户型为面积在130-150平方米、主力总价在25-30万元之间的三房，成交均价在1400-1600元/平方米之间 四、市场客户群体分析 目前整体市场购房群体比例如下： 　　　　行政机构、事业性单位的职工、商业个体户、周边区县居民是购房的主要组成部分，这部分群体的特征如下： 年龄一般集中在30—45岁之间 一般属于改善型居住和为子女读书等需求，追求居住的舒适度和品质 当地人大部分购房仍倾向于一次性付款，消费的观念比较老化 选择购房时，价格、地段是其最关注的方面 四、市场客户群体分析（续） 一般都希望能有优惠，以达到心理平衡和有成就感 对小区的景观、社区的规划比较关注 喜欢住较低的楼层，对多层的喜爱大于高层 家庭月收入在3000—4000元之间 一般比较愿意与父母居住在一起 四、市场客户群体分析（续） 五、竞争楼盘分析 (一)、竞争楼盘分析之“建业·桂园” 1、建业·桂园 项目概况 建业桂园位于南京路、康佳路，项目一期占地69亩，建筑面积约10万平方米，共17栋6层多层，得房率达90%以上，目前面市的为1-9号楼,共计248套户型，其中三房为主力户型，对外报价为2200元/平方米。 项目在12月2日开始开盘销售，在开盘前就已开始进行客户认购，认购金2