威尼斯花园的的策划案.docVIP

序 策划宗旨： 实现项目价值利益最大化，提升项目品质， 使本项目成为沅江具有划时代意义的品质楼盘代表作。 我们的行动： “以专业服务获得双赢”是我们致力于本案全程策划所秉承的宗旨； 以前瞻性的营销理念为指导、专业服务为基石、团队服务精神为保障体系，凭借丰富的市场经验、严谨扎实的工作态度，行之有效且富于创造性的操作技巧来解决本案所要解决的问题； 根据本案的用地资源和市场环境，以最有效的方法来为本案设计、制定和实施专业的项目开发主题定位、项目市场定位、项目规划设计建议、项目包装及项目推广计划和项目品牌实施战略。 我们的目标： 为威尼斯花园的开发建立利润保障发展模式； 为威尼斯花园的开发建立能够达到利润最大化的价值提升模式； 为威尼斯花园项目开发建立整合各方资源的最优化解决方案； 【战略目标】 “威尼斯花园”的战略目标是：在沅江市建立一个高档楼盘、精品社区，一个成功人士主流生活圈，并以此提升城市的形象、提供最适宜人居环境。 在项目开发中获取最大的经济效益、社会效益和环境利益，通过分析项目用地的资源价值，运用市场调研手段找出市场空白点及市场需求点，力求准确的市场定位及项目定位，使市场、项目开发、项目的目标人群达到完美结合，吃透市场、规划好项目建设，更好地围绕后期销售服务，控制好节奏，使得开发出的住宅产品能以最快速度回收变现，是最明确也最直接的战略目标。 【战略手段】 “因地制宜、以人为本”，这是我们对威尼斯花园项目的策划观点，卖点只是为提升产品的个性化和品质感服务的，住宅产品自身的素质仍是决定项目成功与否的关键。就本项目我司对沅江的房地产市场做了详细的分析，在综合各方面的优劣势后发现目前在售或即将发售的高端项目建筑风格以现代欧式为主流，但都流于小家子气，缺乏高端产品的气魄及形象。对于客源来说购买高端住宅除了满足居住的需求以外最主要的原因是一个好的居所往往是一种身份的象征、一种荣誉的象征。虽然在沅江市场不乏标榜欧式建筑风格的项目，但都仅限于建筑方面，未形成整体项目气质。所以我司认为把本项目定位为欧式意大利风情社区，在综合品质提升的基础上，打造沅江城市第一居所，从生活方式、身份气质彰显等各个方面标高项目价值，更能奠定本项目在沅江房产市场的领袖地位，更能吸引消费者的关注。 目 录 【市场篇】 本部分就沅江城市特色——素有“东方威 本节关键词 尼斯”之称、房地产市场特征、市场发展 ○东方威尼斯 趋势来思考本案，通过研究竞争对手情况， ○精品楼盘时代到来 明晰项目的定位及市场机会。 ○购房首要因素是环境和价格 一、城市基本情况 ○自然地理 “洞庭天下水”，沅江市地处八百里洞庭腹地，位于湖南省北部，益阳市东北部，以沅水归宿之地而得名。东北与岳阳县交界，东南与汩罗市、湘阴县为邻，西南与益阳市接壤，西与汉寿县相望，北与南县、大通湖区毗连。东西长约67.67公里，南北宽约53.45公里。地理坐标为东经112°14ˊ37＂至112°56ˊ20＂，北纬28°42ˊ26＂至29°11ˊ17＂。全市总面积为2019.7平方公里，约占湖南省总面积的1.07%。地域接纳湘、资、沅、澧四水，吞吐长江，河湖相通，连接成网，呈“三分垸田三分洲，三分水面一分丘”的地理格局。世界著名的南洞庭湿地保护区，深藏在沅江这个水乡泽国。 ○土地资源 　　沅江市地处中亚热带向北亚热带过渡的大陆季风湿润气候区内。良好的气候条件与土属使沅江市土地资源丰富。占全市近20%的水稻土、红壤、潮土、紫色土等土种适宜水稻、苎麻、柑桔、芦苇、豆类、林木的生长。 ○物产资源 沅江市是全国农产品商品基地，主要产品有粮、棉、猪、鱼、桔、苇、麻等。素有“鱼米之乡”、“苎麻之乡”、“芦苇之乡”的美誉。苎麻年产5万吨，占全国总产量的四分之一。芦苇年产30万吨左右，居全国之冠。鲜鱼、柑桔、鸭蛋产量在全省居领先地位。速生杨作为后起之秀，其蓄积量达百万立方米。沅江森林覆盖率已达17.8%。 ○旅游资源 　　沅江市地处“八百里洞庭”之腹地，山襟七泽，水接三湘，拥有璀灿丰蕴的人文古迹和丽质天生的山水美景，大小景点有120多处，素有“水乡桔城”和“东方威尼斯”之称。境内的南洞庭湖是国际公认的重要湿地，集湖光水色、岛屿汀洲、文物古迹、珍稀物种和动人传说于一体，蕴含着洞庭湖纵横八百里、上下数千年的时空演变脉络和深刻渔耕文化渊源，集太湖之灵秀、洪泽湖之深沉、巢湖之宁静、鄱阳湖之旷大于一身，被旅游名家誉为“我国湖光胜景第一处”。历史上有许多名人到过沅江，留下了许多脍炙人口的诗词，画出了一幅幅沅江湖光山色的美丽图画。近年来沅江市实施的“旅游带动战略”，进一步推动了旅游资源的开发，其旅