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深圳市滨海购物中心项目可行性研究报告深圳市滨海购物中心有限公司二O一二年三月二十日目 录第一节项目背景……………………………………………………………… 1第二节项目必要性…………………………………………………………… 3第三节项目建设……………………………………………………………… 7一、项目选址……………………………………………………………………7二、项目建设规模………………………………………………………………8三、商铺整合……………………………………………………………………8第四节项目升级改造………………………………………………………… 10一、开设购物中心大门…………………………………………………………10二、设立大门内扶梯……………………………………………………………11三、设立第三层滚动扶梯………………………………………………………11四、建立第一栋与第二栋连接…………………………………………………11五、拆除第一层商铺商隔………………………………………………………12六、增设空调及通风设备………………………………………………………12七、增设停车场…………………………………………………………………12八、拆除路边直坡………………………………………………………………13九、美化周边环境………………………………………………………………13第五节购物中心各区功区划分……………………………………………… 15一、升级改造后的营业大楼……………………………………………………15二、商场各功能区划分…………………………………………………………16第六节市场启动的前期工作………………………………………………… 19一、组建项目公司………………………………………………………………19二、定购设备……………………………………………………………………19三、商场升及改造………………………………………………………………22第七节购物中心启动策划…………………………………………………… 25一、市场定位……………………………………………………………………25二、经营管理模式………………………………………………………………26三、启动开业……………………………………………………………………26第八节购物中心投资测算…………………………………………………… 28一、土地使用权投资……………………………………………………………28二、房屋建筑物投资……………………………………………………………28三、设备投资……………………………………………………………………30四、土建及设备安装投资………………………………………………………32五、商品投资……………………………………………………………………33第九节购物中心财务分析…………………………………………………… 35一、营业收入……………………………………………………………………35二、营业利润……………………………………………………………………36三、营业费用……………………………………………………………………37四、应缴税金……………………………………………………………………38五、净利润………………………………………………………………………39六、净销售利润率………………………………………………………………39七、投资回收期…………………………………………………………………40第十节购物中心资金筹措…………………………………………………… 42一、自筹资金……………………………………………………………………42二、收入资金……………………………………………………………………42三、借款抵押担保………………………………………………………………43四、还款计划……………………………………………………………………43第十一节购物中心不确定性分析…………………………………………… 45一、盈亏平衡分析………………………………………………………………45二、敏感性分析…………………………………………………………………46第十二节结论…………………………………………………………………48第一节 项目背景深圳市是国家最早设立的经济特区之一,是国家改革开放的前沿阵地，是国家提出的建设大珠江三角区的经济中心，是立足大陆，面向香港，辐射世界的开放窗口。深圳改革开放30年来，建成了完善地产业配套优势和优良的物流环境，促进了高新技术产业链迅猛发展，稳步推进了商贸、金融、物流、电信和专业服务等领域的发展，国内生产总值从1.96亿元增长到6765.41亿元，年均增长31.20%；人均生产总值从606元增长到79221元，折合10628美元，居全国第一位，年均增长17.64%；贸易进出口总额从0.17亿美元