冷水滩区楚江圩中心小学等八所学校公共租赁住房建设项目可行研究报告.docx

冷水滩区楚江圩中心小学等八所学校公共租赁住房建设项目可行性研究报告长沙瀚邦项目管理咨询有限公司二0一四年六月冷水滩区楚江圩中心小学等八所学校公共租赁住房建设项目可行性研究报告编制单位：长沙瀚邦项目管理咨询有限公司咨质证号：工咨乙12220080017高级工程师：周腾高级工程师：李小枚注册咨询师：张民编辑人：李明主审核：蒋妮二〇一四年六月目录前言…………………………………………………………………………6第一章项目综述……………………………………………………………………61.1项目名称及建设单位101.2研究工作的依据和范围101.3建设规模与内容121.4投资估算与资金筹措方式131.5项目结论13第二章项目建设背景与必要性……………………………………………………152.1项目建设背景152.2项目建设必要性16第三章市场预测与住房保障分析…………………………………………………213.1公共租赁住房市场预测213.2住房保障分析22第四章项目建设总体规划………………………………………………………244.1项目建设规划方案244.2项目建筑形态和物业建设规划方案244.3项目建设户型规划方案244.4项目建成后价格规划方案254.5配套功能建设规划方案27第五章场址与建设条件……………………………………………………………295.1项目选址295.2地势地貌295.3气候气象295.4水文条件305.6交通条件305.7公共设施条件315.8施工条件31第六章工程建设方案………………………………………………………………336.1建筑设计336.2结构设计376.3给排水系统406.4电气系统43第七章项目管理……………………………………………………………………497.1质量管理497.2进度管理507.3合同管理507.4资金管理517.5现场管理517.6项目实施517.7建设工期527.8运营期管理52第八章环境保护及消防安全………………………………………………………558.1建设地点环境现状558.2主要污染物和污染源558.3治理方案568.4绿化578.5环境影响评价578.6消防及安全57第九章节能………………………………………………………………599.1概述599.2节能规范和用能指标609.3节能措施609.4建立能源管理机构及制度609.5建立完善的能源计量系统609.6能耗估算60第十章工程招标投标………………………………………………………………7010.1招标原则7010.2招标范围7010.3招投标程序70第十一章　投资估算与资金筹措…………………………………………………7411.1投资估算7411.2工程项目资金筹措76第十二章经济及社会效益分析……………………………………………………8912.1社会影响分析8912.2环境影响分析8912.3互适性分析8912.4经济效益分析8912.5社会效益分析89第十三章结论与建议……………………………………………………………95附图：项目地理位置图；用地红线图；公租房平面图；附件：组织代码证；土地使用证；前言 1、公共租赁房公共租赁住房是指由国家提供政策支持，各种社会主体通过新建或者其他方式筹集房源、专门面向中低收入群体出租的保障性住房，是一个国家住房保障体系的重要组成部分。公共租赁住房不是归个人所有，而是由政府或公共机构所有，用低于市场价或者承租者承受起的价格，向新就业职工和其他中低收入群体出租，包括一些新的大学毕业生，还有一些从外地迁移到城市工作的中低收入群体。公共租赁住房的含义公共租赁住房作为有别于廉租住房、经济适用房的一种新型保障性住房，目前尚无一个内涵统一的明确界定。分析《指导意见》中对于发展公共租赁住房的要求，比较各地方公共租赁住房管理办法中对于公共租赁住房的规定，公共租赁住房呈现如下特征：第一，保障性。住房权是得到《世界人权宣言》、《经济、社会和文化权利国际公约》、《消除一切形式种族歧视公约》等国际公约一致确认的一项基本人权。《指导意见》也明确指出，大力发展公共租赁住房，是完善住房供应体系，培育住房租赁市场，满足城乡中等偏下收入家庭基本住房需求的重要举措。由此可见，发展公共租赁住房是我国政府继廉租住房、经济适用房之后推出的保障居民住有所居的一种新型保障性住房。第二，政策支持性。公共租赁住房不是在房地产市场中自发生成的，而是由国家推动出现的，是国家为了住房保障的目的人为设计的新型住房类别，因此公共租赁住房的发展，尤其是发展初期，只有在国家特殊政策的支持下，才能步入正常的发展轨道。同时，基于公共租赁住房的保障性特质，国家也有责任通过政策支持来推动公共租赁住房的发展。对此，《指导意见》专设“政策支持”部分，从土地供应、国家投资、税收优惠、金融支持方面