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中深花园三层裙楼商业策划报告 第一部分 商业市场总体分析 一、深圳商铺总体态势 深圳人均零售面积占有率较高 据调查，深圳餐饮和零售面积合计 1289.6 万平方米，按深圳现有 1010 万消 费人口计算，人均商业面积 1.28 平方米，人均零售面积 0.96 平方米，人均餐饮 面积 0.32 平方米。全市人均拥有的零售面积已经基本接近香港人均 1.1 平方米 的水平。 深圳商铺竞争压力继续加大 深圳的房地产竞争压力大，且积压过多，已成为了一个现成的事实，而商 业部分作为房地产开发风险最大、利润最大的一个分支，其操作的难度也是大 家有目共睹。 统计数据显示，深圳 2005 年上半年推向市场的商业面积达到 83 万平方米， 超过 04 年全年的销售总量，而且 2005 年全年达到了 100 万平方米。面对如此 巨大体量的商业地产供大于求局面在所难免。 二、历年深圳商铺销售情况 2003 年 2003 年全年深圳商铺销售统计 套数 合同面积 金额 均价(建筑面积) 均价(套内面积) 11539 439869.6 5730922116 12916.12179 16091.1703 1 中深花园三层裙楼商业策划报告 2003 年商铺销售面积为 43.99 万平方米，占商品房销售总面积的 11%，比 2002 年同期减少 5.11% 。商铺物业尽管相比 2002 年有所减少，但仍保持着 02 年的销售规模，实际销售量高于 1998～2001 平均销售水平近两倍，表明 2003 年商铺物业买卖需求旺盛。 2004 年 2004 年全年深圳商铺销售统计 月份 套数 合同面积 金额 均价(建筑面积) 均价(套内面积) 1-6 月 7883 326449.39 3799169103 11368.16 14607.55 7-9 月 2025 150192.45 1902721179 12672.42 15597.67 10 月 1296 41524.54 616707792 14728.73 20111.45 11 月 1540 70095.88 940635159.8 13277.22 17397.83 12 月 930 36719.65 451540067.3 12296.96 15962.65 2004 年销售均价为 12337 元/㎡，比2003 年下降 4.6% 。商铺销售面积为 62.4 万平方米，比 2003 年同期增长 41.8% ，商铺销售面积的大幅增长，主要与 04 年来深圳住宅建设的加快有关。新的城市区域逐渐形成，并由此带动了商业物 业需求的增长。此外，随着 CEPA 的正式实施、深圳中心的“西移”、特区外城 市化的全面铺开、地铁等基础设施的加快建设使得商铺销售面积大幅上升。 2005 年 2005 年 1-6 月深圳商铺销售统计 分类 套数 合同面积 金额 均价(建筑面积) 均价(套内面积) 1-6 月 5255 306373.58 4391078495 14332.43198 17513.80766