房地产项目中甲方进度控制方法研究.docVIP

房地产项目中甲方进度控制方法研究 　　【摘要】房地产项目管理中，进度控制是关系到项目成功的一个重要保证。项目管理的时间范畴是从项目开始到项目完成，如何在项目管理的时间范畴内，通过项目进度的控制、策划，从而达到预期的费用目标、进度目标和质量目标，是本文研究的主要内容。 　　【关键词】房地产项目；甲方；进度控制 　　0前言 　　在房地产项目中，进度目标是甲方项目管理的三大目标之一；进度控制则是甲方项目管理的主要任务之一。进度目标是在项目决策阶段项目定义时确定的，是通过项目实施阶段的进度控制来实现的。项目进度目标能否实现，也即能否按时交付关系到甲方整个项目投资的经济效益和社会效益的实现。因此房地产项目总进度目标的确定是否合理，甲方的进度控制目的和任务，以及进度控制应关注哪些重点等是甲方需在项目进度控制方面着重考虑的。 　　本文主??从三方面对甲方进度控制的方法进行研究探讨。 　　1房地产项目总进度目标 　　1.1论证项目总进度目标的必要性 　　项目总进度目标是在项目决策阶段项目定义时确定的。项目总进度目标的确定是否科学、可行直接关系到项目能否按进度目标完成并交付。很多房地产项目在决策阶段对可行性研究不够全面、透彻，大多都流于形式。在项目定义时，对项目的总进度目标未给予充分的重视和论证，往往都是决策层领导凭自己的想象确定的。而且通常会先确定项目的交付日期，工期的长短未充分论证就确定开工时间；或者前期准备工作不充分，到开工时一拖再拖，项目工期被压缩。这种现象常常会导致进度总目标无法实现。因此必须在总进度目标控制前，通过对总进度目标的分析、论证来判断目标实现的可能性。若项目总进度目标不可能实现，则项目管理者应提出调整项目总进度目标的建议，并提请项目决策者审议。 　　1.2如何论证项目总进度目标 　　大中型项目总进度目标的论证是通过编制总进度纲要来实现的。项目总进度包括设计前准备阶段的工作进度、设计工作进度、招标工作进度、施工和设备安装工作进度，还有物资采购和项目动用前准备工作进度。编制总进度纲要就是通过对整个项目实施的总体部署，考虑总进度规划和子系统进度计划的相互关系，确定里程碑事件进度目标等一系列工作来论证总进度目标实现的可能性。 　　在现实项目管理中，有很多项目总进度和各子系统进度计划之间协调、配合不够，未做到统筹兼顾。一旦到了实施阶段，各子系统进度不一，问题百出，严重影响总进度目标的实现。例如我们经常会看到有些项目的物资采购，特别是须国外采购的物资，进度计划编制时未充分考虑到物资采购的周期，往往出现物资采购跟不上施工进度的现象；设计进度计划编制未考虑深化设计的周期，导致深化设计跟不上施工进度等情况。 　　1.3总进度目标论证的工作步骤 　　房地产项目总进度目标论证工作是一项科学、严谨、工作量大且复杂的工作；需要充分了解项目的结构特点及功能定位，在大量掌握项目相关资料、数据的情况下，运用各种进度管理的方法和手段进行的论证工作。 　　项目总进度目标论证工作必须按照一定的工作程序严格论证。具体步骤如下： 　　（1）调查研究和收集资料； 　　（2）项目结构分析； 　　（3）进度计划系统的结构分析； 　　（4）项目的工作编码； 　　（5）编制各层进度计划； 　　（6）协??各层进度计划的关系，编制总进度计划； 　　（7）若所编制的总进度计划不符合项目进度目标，则设法调整；（8）若经过多次调整，进度目标无法实现，则报告项目决策者。 　　2.甲方进度控制的目的和任务 　　2.1甲方进度控制的目的 　　甲方项目进度控制必须树立和坚持的最基本管理原则是在确保工程质量的前提下，控制工程的进度。通过运用各种管理手段和方法，控制各系统和各层次的进度来实现项目的进度目标。有些项目不顾施工生产的客观规律，一味压缩施工工期，因而导致质量安全事故。 　　2.2甲方进度控制的任务 　　甲方项目进度控制的任务就是在项目实施阶段对设计、施工、物资采购、项目动用前准备阶段工作等进度进行控制，以满足项目的总进度目标。 　　在很多开发项目中，一个项目由很多子项目组成，设计和施工往往是同时进行的。甲方一般偏重于已处于施工阶段的子项目进度控制，常常忽略了后续子项目设计工作进度的推进和控制。这会导致子项目进度的延误。因此甲方必须把所有的子项目设计进度计划纳入到总进度计划中，以确保总进度目标的实现。 　　3.甲方进度控制的主要内容 　　3.1设计进度控制的重要性 　　“万事开头难”，在项目实施阶段首先应考虑设计准备阶段和设计工作的进度控制。设计进度的控制是建立在保证设计质量的前提下，即符合甲方的项目要求和相应法律法规，设计规范的前提下进行设计进度控制。 　　有很多项目为符合设计进度的要求，设计深度不够，甚至出现建筑和结构